เกณฑ์การให้คะแนนคอนโดมิเนียม

เป็นธรรมดาที่เว็บบล็อกรีวิวต่างๆไม่ว่าจะเป็นมือถือ  ร้านอาหาร  หรือรีวิวอะไรก็ตามแต่   เมื่อเขียนมาจนจบสุดท้ายก็จะต้องมีการให้คะแนนกันครับ  เพื่อเป็นการสรุปภาพรวมให้กับคนอ่านได้เห็นภาพในเชิงคุณภาพคร่าวๆ   ซึ่งการให้คะแนนของรีวิวที่เราทำขึ้นมาก็เช่นกัน   แต่ละรีวิวจะประกอบด้วยคะแนน  6  ด้านใหญ่ๆ  คือ

• ทำเล

• การเข้าถึง / การเดินทาง

• สิ่งอำนวยความสะดวกรอบโครงการ

• วัสดุ

• สาธารณูปโภคในโครงการ

• แปลนห้องและการจัดพื้นที่ใช้สอย

ในการเลือกซื้อให้ตรงใจตรงความต้องการก็จะต้องพิจารณาทุกๆข้อรวมกันครับ   เพียงแต่บอกได้ยากว่าควรจะให้น้ำหนักข้อไหนมากที่สุด  เพราะความต้องการคนเราไม่เหมือนกัน    ในการให้คะแนนนั้นทุกหัวข้อ(ยกเว้นทำเล)จะมีคะแนนเต็ม  10  คะแนน  ซึ่งได้ใช้ความคิดเห็นร่วมกันของทีมทำรีวิวสรุปออกมาเป็นคะแนนเลย  แต่สำหรับเรื่องของ “ทำเล” นั้นจะเต็ม  25  คะแนน  เพราะแน่นอนว่าเป็นปัจจัยหลักในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์สักที่  และเราก็ยังใช้หลายปัจจัยที่นักประเมินราคาที่ดินเลือกใช้ในการสะท้อนมูลค่าของที่ดินในทำเลนั้นๆมาให้คะแนน   เพื่อที่จะได้หลีกเลี่ยงการเกิด bias ให้น้อยที่สุด

ตัวชี้วัดที่เราเลือกใช้เพื่อจะบอกว่าที่ดินแต่ละแปลงที่โครงการนั้นๆอยู่  มีศักยภาพในเชิงที่ตั้งขนาดไหน   คือ  วัดความใกล้-ไกลจากระบบรถไฟฟ้าสายที่คนโซนนั้นๆใช้,  วัดความใกล้-ไกลจากศูนย์กลางความเจริญในโซนนั้นๆเอง   รวมถึงตำแหน่งที่ตั้งที่ติดถนนสำคัญ-ไม่สำคัญ  หรือว่าอยู่ในซอยหรือไม่  “ซึ่งล้วนเป็นปัจจัยที่สะท้อนมูลค่าของทำเลนั้นๆ”ทั้งสิ้น

เล่ามาซะยาว   สรุปว่าเกณฑ์การคะแนนในส่วนของทำเลจะถูกแบ่งออกเป็น  4  ส่วน  แบบนี้ครับ

การวัดระยะในตารางจะวัดจากถนนจริงๆนะครับ  ไม่ใช้การลากเส้นเชื่อม 2 จุดแล้ววัดเอา   คือถ้าต้องไปกลับรถหรือวนรถไกลก็จะนับระยะทางเพิ่มไปด้วยนั่นเอง   ซึ่งคะแนนทั้งหมดด้านบน  หัวข้อละ  5  คะแนน (และความคิดเห็นของผู้รีวิวอีก 10)  ก็จะถูกรวมกันเป็น  25  คะแนน   โดยเราจะไม่หาร  2  เพื่อให้เท่ากับข้ออื่นนะครับ   คนอ่านจะได้เห็นช่องว่างของคะแนนชัดเจนขึ้นว่าแต่ละโครงการมีข้อด้อยอะไรบ้าง  และถูกตัดคะแนนเต็มไปจำนวนเท่าไหร่ …..

เล่าเรื่องของเกณฑ์การให้คะแนนทำเลในแง่ที่ตั้งจบไปแล้ว   ที่เหลือก็ดูสรุปของหัวข้ออื่นสั้นๆนะครับ

การเข้าถึง / การเดินทาง                        

:   พิจารณาความสะดวกในการเดินทางและการเข้าถึงโดยรถยนต์และรถสาธารณะเป็นหลักครับ  ( ส่วนเรื่องรถไฟฟ้าให้คะแนนไปแล้วในหัวข้อ “ทำเล” )  โดยเราดูใน “เชิงคุณภาพของการเข้าถึง” ประกอบด้วย  บางทีโครงการอยู่ห่างจากถนนนิดเดียว  แต่ทางเดินในซอยเดินลำบาก  มีแต่แผงลอย  ฟุตบาทไม่มี  เดินเข้าออกต้องระวังรถเฉี่ยว  แบบนี้คะแนนก็จะลดหลั่นกันไปครับ  ไม่ได้ดูแค่ “ไปได้”  แต่ดูด้วยว่า “ไปสะดวก  ไปไม่ลำบากเกินไป”   นอกจากนี้ก็ยังรวมถึงปัจจัยบางอย่างที่คนทั่วไปมักหลงลืม  เช่น  ต้องไปกลับรถไกลกว่าจะเข้าโครงการได้  เป็นต้น

สิ่งอำนวยความสะดวกรอบโครงการ     

:   หาของกินยากไหม   มีร้านอาหารบ้างไหม  มี 7-eleven, Lotus Express หรือ Mini Big C ไหม  ตลอดจนร้านสะดวกซื้อต่างๆหรือไม่  หลายๆครั้งที่พบว่าคนซื้อคอนโดและบ้านจัดสรรลืมคิดเรื่องพวกนี้ไป  ถึงเวลาเสาร์-อาทิตย์พออยากอยู่ที่ห้องหรืออยู่ที่บ้านหาอะไรกินใกล้ๆก็ลำบาก  ต้องขับรถเข้าห้างอย่างเดียว  เป็นแบบนี้บ่อยๆก็ไม่เวิร์คเหมือนกัน

วัสดุ                                                         

:  พิจารณาเทียบกับระดับราคาว่าในช่วงราคาประมาณนี้  ได้วัสดุคุณภาพประมาณนี้  เหมาะสมหรือไม่  เช่น  ถ้าโครงการราคาถูกมาก  แต่ให้วัสดุคุณภาพกลางๆเกินความคาดหมายสำหรับมาตราฐานของราคานี้   ก็จะได้คะแนนดีครับ  ไม่ได้เรียงลำดับว่าวัสดุเกรดแพงสุดได้ 10  วัสดุราคาถูกได้  1  อะไรแบบนั้น

สาธารณูปโภคในโครงการ                    

:  นอกจากความครบแล้วก็ยังต้องดูความพอเพียงด้วย

แปลนห้องและการจัดพื้นที่ใช้สอย        

:  ข้อนี้ก็ใช้ประสบการณ์จากสถาปนิกและอินทีเรียดีไซน์เนอร์ในทีมรีวิวมาช่วยกันแชร์ไอเดียว่าดีไม่ดีตรงไหน  การจัดวางโดยรวมเป็นอย่างไร  มีประสิทธิภาพในการใช้งานแค่ไหนซึ่งเราจะพยายามโฟกัสไปที่  “คุณภาพของ Planning + Space”  เป็นหลักครับ  เราไม่ได้บอกว่าคนออกแบบออกแบบไม่ดี  แต่หลายๆครั้ง(ที่เราประสบกันมาเอง)  พบว่ามันเป็นข้อจำกัดของโจทย์ที่ดีเวลล็อปเปอร์มอบหมายให้ทีมสถาปนิก   ส่วนมากคนออกแบบก็ได้ทำอย่างดีที่สุดบนข้อจำกัดของโจทย์นั้นๆแล้วเหมือนกัน   ส่วนเรื่องความสวยงามในการตกแต่งนั้นเราเพียงแต่เสนอไอเดียและมุมมองให้อ่านกัน แต่ไม่ได้คิดคะแนนรวมไปด้วยครับ  เพราะเรื่องความงามพวกนี้เป็น “รสนิยมเฉพาะ” ของแต่ละคนจริงๆ   มันให้คะแนนกันไม่ได้   ; )))

******  สำหรับคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว(หรือเกือบเสร็จอยู่รอมร่อ)  การให้คะแนนจะเพิ่มหัวข้อเข้ามาอีก  2 หัวข้อ  คือคุณภาพในการก่อสร้างสาธารณูปโภค   และคุณภาพในการก่อสร้างตัวอาคารในภาพรวมครับ   เพราะเราจะไม่ได้พิจารณาแค่บนกระดาษโบชัวร์  กับข้อมูลที่เราหาและวิเคราะห์มาได้เท่านั้น

[twitter-follow screen_name='yusabuy' show_count='yes']