สรุปภาพรวมตลาดคอนโดเปิดตัวในปี 2559 และแนวโน้มสถานการณ์คอนโดใหม่ปี 2560

สรุปภาพรวมตลาดคอนโดเปิดตัวในปี 2559 และแนวโน้มสถานการณ์คอนโดใหม่ปี 2560

วันนี้อยู่สบายเปลี่ยนบรรยากาศจากการรีวิวคอนโด มาอัพเดทข้อมูลอสังหาฯ กันบ้างค่ะ เรามี สรุปภาพรวมอาคารชุดเปิดตัวใหม่ ปี 2559 และแนวโน้มสถานการณ์อาคารชุดปี 2560  ที่เป็นการรวบรวมข้อมูลเพื่อเผยแพร่จากทีมวิจัยของ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN  มาฝากกันค่ะ  ขอบคุณ L.P.N ไว้ ณ ที่นี้ด้วยนะคะ ^^

 

สรุปภาพรวมอาคารชุดเปิดตัวในปี 2559

Q1 อาคารชุดเปิดตัวเปิดตัวใหม่ 15,655 หน่วย

+ มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ และ มาตรการบ้านประชารัฐ

  • เปิดตัวโครงการใหม่น้อยลงจากไตรมาส 4/59
  • เน้นส่งเสริมการขายสินค้าพร้อมอยู่
  • ทําเลเปิดตัวสูงสุด คือ รถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย สายสีม่วง ช่วงบางซื่อ-พระนั่งเกล้า

Q2 อาคารชุดเปิดตัวเปิดตัวใหม่ 12,789 หน่วย

– มาตรการกระตุ้นอสังหาฯสิ้นสุด เม.ย.59 และการพิจารณาและอนุมัติสินเชื่อบ้านประชา รัฐล่าช้า

  • ผู้ประกอบการรายใหญ่ (AP, SPALI, SIRI) เริ่มเปิดตัวโครงการระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป
  • เน้นทําการตลาดเชิงรุก เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ และเพื่อทดแทน Demand ที่อาจลดลงเมื่อสิ้นสุดมาตรการอสังหาฯ
  • ภาพรวมการเปิดตัวลดลง โดยหลายโครงการเลื่อนการเปิดเป็นในไตรมาส 3
  • โครงการในทําเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย สายสีม่วง ช่วงบางซื่อ-พระนั่งเกล้า มีการเปิดตัวอย่างต่อเนื่อง โดยยังคงเป็นทําเลที่เปิดตัวสูงสุดอันดับ 2

Q3 อาคารชุดเปิดตัวเปิดตัวใหม่ 14,020 หน่วย

–  รถไฟฟ้าสายสีม่วงเปิดใช้งานอย่างเป็นทางการ ส.ค.59 แต่สถานียังไม่เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายปัจจุบัน

  • เปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 2
  • โครงการระดับบนมียอดขายสูงสุด 65%
  • เน้นการเปิดตัวโครงการระดับราคา 2-3 ล้านบาท (39%)
  • เน้นเปิดตัวในทําเลรถไฟฟ้าสายสีเขียว อ่อนนชุ-แบริ่ง ทําให้ทําเลนี้เลื่อนขึ้นมาเป็น ทําเลเปิดตัวสูงสุด
  • ยอดขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวของโครงการในทําเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีม่วง ช่วงบางซื่อ-พระนั่งเกล้า ลดลงจาก 67% เหลือ 48%

Q4 อาคารชุดเปิดตัวเปิดตัวใหม่ 15,235 หน่วย

– เหตุการณ์การเสด็จสวรรคต

  • เปิดตัวโครงการลดลงจากที่คาดการณ์ไว้ โดยเลื่อนการเปิดตัวไปในปี 2560
  • เน้นการเปิดตัวโครงการในระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป
  • เน้นการเปิดตัวในทําเล อโศก-พร้อมพงษ์-พระโขนง

 

ภาพรวมการเปิดตัวอาคารชุดใหม่ในปี 2559 ลดลง 4% จากปีก่อน เนื่องจากผู้ประกอบการเน้นการเปิดตัวโครงการระดับราคามากกว่า 3 ล้านบาท ประกอบกับในช่วงไตรมาส 4 มีการเลื่อนการเปิดตัวโครงการไปในปี 2560 เพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน และสอดคล้องกับข้อจํากัดด้านกําลังซื้อในตลาดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนได้จากยอดขายเฉลี่ยของโครงการระดับราคามากกว่า 3 ล้านบาท คิดเป็น 56% ในขณะที่กลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มียอดขายเฉลี่ยเพียง 43%

สรุปภาพรวมอาคารชุดเปิดตัวในปี 2559

ส่วนทำเลที่ตั้งที่มีโครงการอาคารชุดเปิดตัวมากที่สุด คือ บริเวณแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว (อ่อนนุช-แบริ่ง) คิดเป็น 18% รองมาคือ อโศก พร้อมพงษ์ เอกมัย 9% และ รถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-สะพานพระนั่งเกล้า) คิดเป็น 8%

 

ในปี 2559 ที่ผ่านมา มีอาคารชุดเปิดตัวรวม 108 โครงการ รวมทั้งสิ้น 57,699 ยูนิต ซึ่งการเปิดตัวอาคารชุดนั้นมีจำนวนลดลงมาเรื่อยๆ ตั้งแต่ปี 2556 ที่มีการเปิดตัวมากที่สุดอยู่ที่ 165 โครงการ รวม 85,558 ยูนิต

สรุปภาพรวมอาคารชุดเปิดตัว-108-โครงการ

ในจำนวน 5 หมื่นกว่ายูนิตนั้นที่เปิดตัวในปี 2559 LPN มีส่วนแบ่งการตลาดมากที่สุดอยู่ที่ 13.2% รองลงมาคือ อนันดาและพฤกษา  หากแยกตามระยะราคาของอาคารชุดที่เปิดตัวใหม่แล้ว จะเห็นว่า ในปี 2559 ราคาในช่วง 3-5 ล้านบาท จะมีสัดส่วนที่เพิ่มขึ้น ส่วนระดับราคาร 2-3 ล้านบาทจะมีสัดส่วนที่ลดลง

 

อาคารชุดเปิดตัวใหม่แยกรายไตรมาสปี 2556-2559อาคารชุดเปิดตัวใหม่แยกรายไตรมาสปี2556-2559

  • ภาพรวมจํานวนหน่วยการเปิดตัวโครงการใหม่ ลดลง 4% จากปีก่อนเนื่องจากสถานการณ์ปัจจุบัน ที่ส่งผลต่อการเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่ จากเดิมที่จะเปิดตัวในช่วง Q4/2559 มาเป็นช่วง Q1/2560 รวม 6,740 หน่วย
  • โครงการระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีการเปิดตัวสูงสุดที่ 25% รองลงมาคือกลุ่ม ระดับราคา 1-1.5 ล้านบาท มีการเปิดตัวอยู่ที่ 19%

 

เปรียบเทียบมูลค่าโครงการอาคารชุดเปิดตัวใหม่ปี2556-2559

เปรียบเทียบมูลค่าโครงการอาคารชุดเปิดตัวใหม่ปี2556-2559

  • มูลค่าการเปิดตัวในช่วงปี 59 ลดลง 26% จากปีก่อน เนื่องจากมีหน่วยเปิดตัวลดลง และมีสัดส่วนของโครงการราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทอยู่ที่ 56% ต่ำกว่าปี 58 ซึ่งอยู่ที่ 62% นอกจากนี้ยังมีการเลื่อนเปิดตัวโครงการในระดับราคา มากกว่า 3 ล้านบาทไปช่วงต้นปี 2560

 

เปรียบเทียบยอดขายอาคารชุดเปิดตัวใหมแ่ยกตามระดับราคา 2555-2559

เปรียบเทียบยอดขายอาคารชุดเปิดตัวใหมแ่ยกตามระดับราคา-2555-2559

  • ยอดขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัว ปี 2559 อยู่ที่ 47% ซึ่งสูงกว่าปีที่ผ่านมาซึ่งอยู่ที่ 37% เป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของยอดขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวในทุกระดับราคา
  • อาคารชุดราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป และระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท มียอดขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวสูงกว่ายอดขายเฉลี่ยในปี 2559 สําหรับยอดขายกลุ่มต่ำกว่า 1 ล้านบาท เกิดจากโครงการ Regent home Sukhumvit81 และ 97/1 มียอดขายอยู่ที่ 96%-100%
  • โครงการระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีการเปิดตัวสูงสุดในปี 2559 ที่ 14,292 หน่วย หรือประมาณ 25% แต่ยังมียอดขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ยอยู่ที่ 44% ซึ่งยังต่ำกว่ายอดขายเฉลี่ยของทั้งตลาดที่ 47%

 

ในปี 2559 นั้นทำเลบริเวณแนวรถไฟฟ้ายังเป็นทำเลที่มีการเปิดตัวอาคารชุดมากที่สุดอยู่ โดยพื้นที่ที่มีการเปิดตัวสูงสุดจะอยู่ที่บริเวณรถไฟฟ้าสายสีเขียว อ่อนนุช-แบริ่ง ซึ่งเปิดตัวทั้งหมด 18 โครงการ รวม 10,408 หน่วย ยอดขาย 50% ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 92,571 บาท/ตารางเมตร ส่วนทำเลที่อยู่อันดับ 2 คือ ทำเลอโศก-พร้อมพงษ์-เอกมัย มีเปิดทั้งหมด 15 โครงการ รวม 5,020 หน่วย ยอดขาย 59% ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 199,000 บาท/ตารางเมตร  ส่วนอันดับ 3 เป็นทำเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีม่วง ช่วงบางซื่อ-พระนั่งเกล้า เปิดตัว 6 โครงการ รวม 4,790 หน่วย ยอดขายประมาณ 48% ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 65,047 บาทต่อตารางเมตร

 

ส่วนทำเลที่มียอดขายสูงสุดในปี 2559 อยู่ที่ทำเลดอนเมือง-สรงประภา 3 โครงการ รวม 2,092 หน่วย ขายไปได้ 1,547 หน่วย คิดเป็น 74% ค่ะ ส่วนอันดับ 2 เป็นทำเล ราชเทวี เพลินจิต  สาทร เปิดตัว 9 โครงการ รวม 2,418 หน่วย ขายไป 1,582 หน่วย คิดเป็น 68% และอันดับที่ 3 เป็นของทำเลอโศก พร้อมพงษ์ พระโขนง เปิด 15 โครงการ รวม 5,020 บาท ขายไปได้ 2,959 หน่วย  คิดเป็น 59%

Product Trend 2016

  • เมื่อเปรียบเทียบโครงการย้อนหลัง 3 ปี พบว่า ขนาดห้องเริ่มต้นที่มีขนาดต่ำกว่า 25 ตร.ม. มีการเปิดตัวสูงสุด และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยเพิ่มขึ้น จากปีก่อนประมาณ 7% ทั้งนี้ภาพรวมโครงการขนาดห้องต่ำกว่า 25 ตร.ม. กลับมีจํานวนน้อยลง โดยโครงการส่วนใหญ่ยังคงเน้นการขายขนาดห้อง 26-35 ตร.ม. มากขึ้นตั้งแต่ในช่วงปี 2558 โดยคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 65%
  • ขนาดห้องเฉลี่ย 26-30 ตร.ม. มีการเปิดตัวสูงสุด 42% เมื่อเปรียบเทียบย้อนหลัง 3 ปีพบว่า ขนาด 28 ตร.ม. มีแนวโน้มการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยมีสัดส่วน การเปิดตัวสูงสุดตลอด 3 ปีที่ผ่านมา โดยในปี 2559 จาก Regent Green Power ที่เปิดตัวขนาด 28 ตร.ม. สูงสุดคือ ที่ 34%
  • ขนาดห้องเฉลี่ย 22.5 ตร.ม. มีสัดส่วนการเปิดตัวสูงสุดที่ 9% จาก LPN ที่มีสัดส่วนทางการตลาด 50% และเมื่อเปรียบเทียบย้อนหลัง 3 ปี พบว่า ในปี 2558 ภาพรวมการเปิดขายห้องขนาด 22.5 ตร.ม. มีสัดส่วนลดลง โดยส่วนใหญ่จะเน้นการขายห้องที่มีขนาด 24 ตร.ม. จากพฤกษาที่เปิดตัวประมาณ 70%

 

Facilities หรือ พื้นที่ส่วนกลางน่าสนใจ เปิดตัวสูงสุดในปี 2559 

พื้นที่ส่วนกลางอย่าง Co-Working Space ได้รับความนิยมจากผู้ประกอบการเพิ่มขึ้นจากปี 2558 ที่ 6% มาเป็น 19% ในปี 2559   ส่วนรองลงมาเป็นพื้นที่ Jogging Track และ ห้อง Yoga ที่เป็นพื้นที่ออกกำลังกายทั้งคู่

สรุปแนวโน้มสถานการณ์อาคารชุดปี 2560

เปรียบเทียบอาคารชุดเปิดตัวใหม่ย้อนหลัง 5 ปี

คาดการณ์หน่วยอาคารชุดเปิดตัวใหม่ในปี 2560 จะใกล้เคียงในปี 2559 ประมาณ 55,000-60,000 หน่วย

  • โครงการเปิดตัวส่วนใหญ่ในครึ่งปีแรก เป็นโครงการทเี่ลื่อนเปิดตัวจาก Q4/2559
  • อาคารชุดระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป ยังเติบโตต่อเนื่องในปี 2560
    • ผู้ประกอบการเริ่มขยายฐานลูกค้าในกลุ่มตลาดบนมากขึ้น
  • ทําเลที่มีแนวโน้มการเปิดตัวสูงในปี 2560 คือ
    • ทําเลใจกลางเมือง อโศก พร้อมพงษ์ เอกมัย
    • ทําเลรถไฟฟ้าสายสีเขยีวอ่อนนุช-แบริ่ง สมุทรปราการ
    • ทําเลถนนพระราม 9-รัชดาภิเษก

 

เปรียบเทียบอาคารชุดจดทะเบียนย้อนหลัง 5 ปี

คาดการณ์หน่วยอาคารชุดจดทะเบียนในปี 2560 จะลดลงจากปี 2559 เล็กน้อย โดยอยู่ที่ประมาณ 55,000-60,000 หน่วย ตามการเปิดตัวที่ลดลงในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา

  • อาคารชุดระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไปจะสูงขึ้น
  • ทําเลที่มีแนวโน้มจดทะเบียนสูงในปี 2560 คือ
    • ทําเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีม่วง (ช่วงบางซื่อ-สะพานพระนั่งเกล้า)
    • ทําเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียว(ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ)
    • ทําเลใจกลางเมือง อโศก พร้อมพงษ์ เอกมัย

 

คาดการณ์ปัจจัยที่มีผลต่ออาคารชุด

ปัจจัยบวก

  • เศรษฐกิจเติบโตต่อเนื่อง (3.2%) โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักจากการลงทุนภาครัฐและการท่องเที่ยว
  • ดอกเบี้ยทรงตัวในระดับต่ำ
  • ความชัดเจนของรถไฟฟ้า 3 สาย
    • สายสีส้มฝั่งตะวันออก (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี)
    • สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี)ส
    • สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สําโรง)

ปัจจัยลบ

  • ต้นทุนการก่อสร้างมีแนวโน้มเเพิ่มขึ้นตามแนวโน้มการเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมัน
  • ที่ดินมีราคาสูงขึ้นเรื่อยๆ ทำให้ผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์ในการดําเนินธุรกิจ
  • หนี้ครัวเรือนชะลอตัวลงแต่ยังคงตัวอยู่ในระดับสูง (ปี 59~81%)
  • ธนาคารยังคงเข้มงวดต่อการปล่อยสินเชื่อ
  • ความไม่ชัดเจนของนโยบายรัฐ ในส่วนภาษีที่ดิน, หลักเกณฑ์ใหม่ของโครงการบ้านประชารัฐ
  • ผลกระทบทางอ้อมผ่านตลาดทุนจากปัจจัยเสี่ยงภายนอกประเทศ เช่น Brexit, นโยบายของ Trump

ที่มา :  บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN)

ถ้าเห็นว่าไอเดียของเรามีประโยชน์ และเป็นที่ถูกใจชาวอยู่สบาย ช่วย กด LIKE ด้านล่าง สำหรับให้กำลังใจทีมงานด้วยนะคะ ขอบคุณครับ

Leave a Reply

Your email address will not be published.

ALL COMMENT (0)