แพง เว่อร์…จับไม่ลง กำลังเป็นภาวะอิหลักอิเหลื่อของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน เพราะจู่ ๆ ดูเหมือนโครงการอสังหาริมทรัพย์ใต้ฟ้าเมืองไทย ไม่ว่าจะเป็นเมืองหลวงหรือต่างจังหวัด ทั้งหัวเมืองหลัก-หัวเมืองรอง กำลังเผชิญต้นทุนราคาที่ดินขยับขึ้นสูงอย่างรวดเร็ว ว่ากันว่าหลาย ๆ แปลงที่มีการตั้งราคาเสนอขายเป็นราคา “ปั่น” มากกว่าจะเป็นราคาจริง

โดย เฉพาะราคาที่ดินเมืองชายทะเลและเมืองเศรษฐกิจ เทียบราคาปีต่อปี (2555-2556) ขยับสูงขึ้น 30-100% ที่ดินหน้าหาดตอนนี้พูดกันถึงตัวเลข 100-120 ล้านบาท ที่น่าตะลึงกว่านั้นคือ “หาดใหญ่” จ.สงขลา บอกขายกันถึงไร่ละ 160 ล้านบาททีเดียว

ผู้ สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” สำรวจความเคลื่อนไหวราคาที่ดินในเมืองชายทะเล 3 โซนหลักได้แก่ “พัทยา หัวหิน-ชะอำ ภูเก็ต” พบว่ามีราคาสูงและปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยที่ดินติดหาดบางแปลงใน 3 เมืองดังกล่าวมีราคาตั้งแต่ไร่ละ 40-120 ล้านบาท ขณะที่เมืองเศรษฐกิจได้แก่ “ขอนแก่น อุดรธานี เชียงใหม่ หาดใหญ่” ทำเลย่านใจกลางมีราคาสูงถึงไร่ละ 40-160 ล้านบาท ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หาซื้อที่ดินที่มีราคาเหมาะสมกับการพัฒนา โครงการได้ยากขึ้น เมื่อพัฒนาแล้วไม่สามารถตั้งราคาที่สอดรับกับกำลังซื้อได้

ปีเดียวราคาพุ่ง 30-100%

“สัมมา คีตสิน” ผู้อำนวยการ REIC (ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์) บอกกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สถานการณ์ราคาที่ดินในเมืองชายทะเล ได้แก่ พัทยา หัวหิน-ชะอำ ภูเก็ต และจังหวัดเศรษฐกิจ อาทิ ขอนแก่น อุดรธานี นครราชสีมา อุบลราชธานี เชียงใหม่ ฯลฯ ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมาปรับสูงขึ้นอย่างรวดเร็วตั้งแต่ 30-100% เป็นราคาที่ขยับขึ้นเร็วและร้อนแรงเกินไป

โดยช่วง 1 ปีที่ผ่านมา ที่ดินในหัวหินติดชายหาดบางแปลงราคาขยับขึ้นกว่า 30-60% จากไร่ละ 50-60 ล้านบาทเป็นไร่ละ 80 ล้านบาท เฉลี่ยตารางวาละ 2 แสนบาท ส่วนที่ดินบางแปลงบริเวณใจกลางเมืองขอนแก่นบนถนนศรีจันทร์ราคาสูงขึ้นกว่าเท่าตัว จากไร่ละ 40 ล้านบาท เป็นไร่ละกว่า 80 ล้านบาท

ขณะที่ราคาที่ดินบนถนนโพศรี ถนนสายหลักที่ตัดผ่านกลางเมืองอุดรธานีช่วงใกล้กับยูดีทาวน์ (มอลล์) และร้านวีทีแหนมเนืองจากไร่ละ 20-30 ล้านบาท เป็น 40-50 ล้านบาท

ปัจจัยมาจากบริษัทพัฒนาที่ดินจากกรุงเทพฯ และห้างค้าปลีกขนาดใหญ่ขยายการลงทุนออกสู่ภูมิภาคมากขึ้น เศรษฐกิจต่างจังหวัดเติบโตดี การประกาศแผนลงทุนรถไฟความเร็วสูง และกระแสการเปิดประชาคมอาเซียนหรือเออีซี สิ่งที่ต้องติดตามคือแม้ว่าขณะนี้ยังไม่มีการเก็งกำไรราคาที่ดินชัดเจน แต่หากราคาที่ดินยังปรับขึ้นร้อนแรงก็อาจจูงใจให้เข้ามาซื้อที่ดินเก็งกำไรได้

พัทยาไร่ละ 100 ล้าน

“ชนะ นันทจันทูล” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เซ็นจูรี่ 21 เรียลตี้ แอฟฟิลิเอทส์ (ประเทศไทย) จำกัด ธุรกิจที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาฯ กล่าวในประเด็นเดียวกันว่า ราคาที่ดินในพัทยา หัวหิน-ชะอำ และภูเก็ตเมืองชายทะเลช่วง 1 ปีที่ผ่านมาปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ยกว่า 30-50% ส่งผลให้การซื้อที่ดินมาพัฒนาโครงการเริ่มเป็นไปได้ยาก เพราะต้นทุนที่ดินจะขึ้นไปสูงมาก ทำให้ผู้ประกอบการต้องมองหาทำเลใหม่ที่ราคาที่ดินยังไม่แพงมากนัก

ทั้งนี้ ที่ดินพัทยาและภูเก็ตรอบปีที่ผ่านมาปรับขึ้นเฉลี่ย 15-20% ถือว่าไม่มาก เนื่องจากราคาสูงอยู่แล้ว โดยโซน “นาเกลือ-วงศ์อมาตย์-ถนนพัทยาสาย 2” มีคอนโดฯและโรงแรมเกิดขึ้นจำนวนมาก จากไร่ละกว่า 70-85 ล้านบาท ปัจจุบันตั้งราคาไร่ละ 80-100 ล้านบาท หรือ ตร.ว.ละ 2-2.5 แสนบาท ขณะที่ภูเก็ตที่ดินติด “หาดกะรน-หาดกมลา-หาดป่าตอง-หาดกะตะ” ซึ่งเป็นโซนที่มีราคาแพง จากไร่ละ 100 ล้านบาท ปัจจุบันน่าจะมีราคาไร่ละ 120 ล้านบาท หรือ ตร.ว.ละ 3 แสนบาท

ชะอำ 8 ปีราคาพุ่ง 13 เท่า

“ประไพสิทธิ์ ตัณฑ์เกยูร” กรรมการผู้จัดการ บริษัท โบ๊ทเฮ้าส์หัวหิน จำกัด ระบุว่า ราคาที่ดินในชะอำช่วง 7-8 ปีที่ผ่านมาปรับขึ้นเร็วมาก จากปี 2547-2548 บริษัทซื้อที่ดินช่วงถนนเพชรเกษม กิโลเมตรที่ 222 มาพัฒนาโครงการในราคาเฉลี่ยไร่ละ 3 ล้านบาท หรือตารางวาละ 7.5 พันบาท ปัจจุบันปรับขึ้นมา 13 เท่าตัว เป็นไร่ละ 40 ล้านบาท หรือ ตร.ว.ละ 1 แสนบาท

ส่วนที่ดินทำเลติดหาดหัวหินบางแปลงตั้งราคาสูงถึงไร่ละ 80 ล้านบาท หรือ ตร.ว.ละ 2 แสนบาท ซึ่งจะต้องทำคอนโดฯขายในราคาไม่ต่ำกว่า ตร.ม.ละ 1 แสนบาท เนื่องจากหัวหิน-ชะอำมีกฎหมายควบคุมเรื่องความสูงอาคาร

คิวเฮ้าส์โวยที่ดินแพงเว่อร์ปัญหาใหญ่

กลับมาดู”รัตน์ พานิชพันธ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ “คิวเฮ้าส์” กล่าวว่า ปัจจุบันราคาที่ดินแพงทุกจังหวัด และขยับขึ้นเร็วตั้งแต่มีข่าวเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน โดยเฉพาะจังหวัดที่ติดประเทศเพื่อนบ้าน

โดยที่ดินใน จ.อุดรธานีตั้งราคาไร่ละ 40-60 ล้านบาท หรือตารางวาละ 1-1.5 แสนบาท ส่วนที่ดินใน อ.แม่สอด จ.ตาก ราคาไร่ละ 15 ล้านบาท หรือตารางวาละ 3.75 หมื่นบาท ซึ่งไม่แน่ใจว่าราคาที่ดินสูงขนาดนี้จะตอบโจทย์การพัฒนาโครงการหรือไม่ และอาจจะทำให้เศรษฐกิจเกิดปัญหาในภายหลังได้เหมือนกับประเทศเวียดนามที่ราคาที่ดินแพงมาก

“การจะผลักดันเศรษฐกิจให้เติบโตได้ต้องมาจากภาคอสังหาฯก่อน แต่สถานการณ์ขณะนี้ต้นทุนที่ดินสูง ต่อไปอุตสาหกรรมก่อสร้าง วัสดุ ก็อาจจะนิ่งกันหมด ปัญหานับจากนี้ของวงการอสังหาฯ คือราคาที่ดิน ถ้าราคาขึ้นไปสูงถึงจุดหนึ่ง เราก็อาจจะต้องถอย เพราะซื้อมาทำแล้วไม่ได้กำไร อยู่เฉย ๆ จะดีกว่า การทำธุรกิจคงแค่ประคองไว้เท่านั้น” คำกล่าวแบบฟันธงของผู้บริหารคิวเฮ้าส์

ตะลึง “หาดใหญ่” ไร่ละ 160 ล้าน

ย้อนกลับขึ้นเหนือ “นนท์ หิรัญเชษฐ์” อุปนายกสมาคมอสังหาเชียงใหม่-ลำพูน เปิดเผยว่า ปัจจุบันราคาที่ดินในเชียงใหม่เพิ่มขึ้นเร็วโดยย่านใจกลางเมือง อาทิ “ถ.นิมมานเหมินท์-ถ.วิเชียรนนท์-ถ.ช้างคลาน ถ.ห้วยแก้ว” ราคาสูงถึงไร่ละกว่า 80 ล้านบาท หรือ ตร.ว.ละกว่า 2 แสนบาท ส่วน “ถ.สันกำแพง-น้ำพุร้อน” ซึ่งกำลังได้รับความนิยมจากผู้ประกอบการอสังหาฯ ปัจจุบันพัฒนาแล้วกว่า 10 โครงการ ปรากฏว่าในช่วง 1 ปีที่ผ่านมาราคาปรับขึ้นถึง 100% จากไร่ละ 3-4 ล้านบาท เป็น 7-8 ล้านบาท

“เราเป็นห่วงว่าขณะนี้มีการปั่นราคาที่ดินจนสูงเกินจริง เรียกว่าที่ดินบางแปลงเห็นราคาแล้วจับไม่ลง ผลกระทบคือผู้ประกอบการหาที่ดินราคาเหมาะสมจะทำโครงการไม่ได้ และอาจทำให้ภาพรวมตลาดชะลอตัว”

ที่น่าสนใจที่สุดคือข้อมูลของ “พีระ หงส์ชยางกูร” กรรมการและผู้จัดการทั่วไป บริษัท หาดใหญ่นครินทร์ จำกัด ธุรกิจที่มี บมจ.ศุภาลัยร่วมทุน ระบุว่า ปัจจุบันเริ่มหาซื้อที่ดินได้ยากขึ้น เนื่องจากราคาปรับขึ้นเร็วและสูงมาก

โดยที่ดินในถนนสายหลักกลางเมืองหาดใหญ่ในรอบ 1 ปีปรับขึ้นเฉลี่ย 20-100% แล้วแต่ทำเล ได้แก่ 1) ถนนนิพัทธ์อุทิศ 3 ราคาประเมินไร่ละ 60 ล้านบาท แต่ประกาศขายไร่ละ 100-120 ล้านบาท (2.5-3 แสนบาท/ตร.ว.) ปรับขึ้นจากปีก่อนประมาณ 20%

2) ถนนประชาธิปัตย์ ราคาประเมินไร่ละ 160 ล้านบาท (4 แสนบาท/ตร.ว.) ส่วนราคาตลาดคาดว่าไม่ต่ำกว่า 180 ล้านบาท ปรับขึ้นจากปีก่อนประมาณ 20% 3) ถนนบ้านพรุและถนนสายสนามบินที่มีโครงการบ้านจัดสรรหลายโครงการ

ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมาราคาปรับขึ้น 100% จากไร่ละ 2-3 ล้านบาท เป็นไร่ละ 4-6 ล้านบาท และ 4) ถนนควนลังและถนนปุณณกันต์ ราคาปรับขึ้น 100% จากไร่ละ 3-4 ล้านบาท เป็นไร่ละ 6-8 ล้านบาท

credit

ที่มาของข่าว  :  ประชาชาชาติธุรกิจออนไลน์  :  11 เมษา 2556

http://www.prachachat.net