อยู่สบายมีรีวิวคอนโด The Reserve Kasemsan3  (เดอะ รีเซริ์ฟ เกษมสันต์ 3)  ฉบับเต็มมาให้อ่านกันครับ  ในพรีวิวเบื้องต้นตอนที่โครงการยังไม่เปิดข้อมูลผังและแปลนห้องออกมานั้นผมได้พาไปดูสภาพแวดล้อมและทำเลรอบๆไปก่อนแล้ว  ในส่วนรีวิวฉบับเต็มนี้ก็จะมาวิเคราะห์ผังโครงการและแปลนห้องตลอดจนเรื่องมุมมองให้เพิ่มเติม  น่าเสียดายที่โครงการนี้ไม่มีห้องตัวอย่างมาให้ดู  เรียกว่าวัดใจคนซื้อด้วยระดับราคาเฉลี่ยแสนกลางๆค่อนไปทางปลายๆกันเลย  ลองดูรีวิวกันดีกว่าครับ

ข้อมูลโครงการเบื้องต้น

The Reserve (เดอะ รีเซิร์ฟ เกษมสันต์3)

• เจ้าของโครงการ >>> Pruksa Real Estate  (พฤกษา เรียลเอสเตท)
• ที่ตั้งโครงการ >>> ซอยเกษมสันต์ 3  ถนนพระราม 1
• ขนาดที่ดิน >>>  3-2-57.1  ไร่
• จำนวนชั้น >>> อาคารที่พักอาศัย 7 ชั้น (+1 ชั้นใต้ดิน)
• จำนวนอาคาร >>> 2 อาคาร
• ประเภทห้อง >>> Studio / 1 ห้องนอน  /  2 ห้องนอน
• ขนาดห้อง >>> Studio 27.88-28.17 ตารางเมตร / 1 ห้องนอน 38.55-44.62 ตารางเมตร / 2 ห้องนอน 57.36-71.27  ตารางเมตร
• จำนวนยูนิต >>> 273  ยูนิต
• ราคาเริ่มต้น >>> 4.39 ล้านบาท  (ราคายูนิตเริ่มต้น ณ วันเปิดตัวโครงการ 17 กันยายน 2556)
  • >>  (Update : 8/6/2558 ราคาเริ่มต้น 4.5 ล้านบาท)
• ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร >>> ราคาเฉลี่ยยูนิตเปิดขายเริ่มต้น 152,500-172,500  บาท/ตารางเมตร
• พิกัด GPS >>> 13.749046,100.527434

เริ่มเดินทาง  ดูทำเล

เริ่มเดินทางกันเลยครับ  ผมมาจากถนนเพชรบุรีตัดใหม่แล้วเลี้ยวเข้าถนนบรรทัดทอง  ตรงหัวมุมถนนเลยจะมีปั๊ม ปตท. อยู่  ปั๊มนี้เป็นปั๊มแบบให้เจ้าของรถเติมน้ำมันเองแล้วไปจ่ายตัง  ค่าน้ำมันก็จะถูกกว่าปั๊มอื่นๆอยู่นิดนึง  แต่ถ้าใครเติมเองไม้เป็นเข้าไปอาจจะงงได้นะครับ  ให้เราขับรถตรงมาเรื่อยๆอีกไม่ไกลก็จะเจอสะพานเจริญผลข้ามคลองแสนแสบ  พอลงสะพานเสร็จก็จะเจอโลตัสพระราม1  และสี่แยกเจริญผล  ให้เราเลี้ยวซ้ายตรงแยกนี้เลยก็จะเข้าถนนพระราม1  พอผ่านหน้าสนามศุภชลาศัยทางขวามือจะเห็นตึกโรงแรมสูงๆทางซ้ายคือโรงแรม Siam @ Siam  ที่ตกแต่งแบบอาร์ตๆออกแนวแปลกๆหน่อย  ก็ให้เลี้ยวซ้ายเข้าซอยเกษมสันต์3 ที่ตั้งของคอนโด The Reserve ที่อยู่สบายจะพามารีวิววันนี้ได้เลยครับ  ข้อดีอย่างนึงของปากซอยนี้คือมันเป็นทางเข้า Lobby ของโรงแรม Siam @ Siam ด้วย  เพราะฉะนั้นเวลาเราขับรถมาคอนโดพี่ยามของโรงแรมเขาก็จะคอยโบกรถให้ตรงปากซอยตลอด  เพราะสุดท้ายแล้วเขาไม่รู้หรอกว่ารถคันไหนมาโรงแรมหรือแค่ขับผ่านเข้าซอย

มาถึงโครงการแล้วก็เริ่มจากขึ้นมุมสูงไปดูแผนที่รอบๆก่อน   ตัวโครงการก็อยู่ไม่ไกลจากสยามสแควร์มากครับเดินได้สบายอยู่  แต่พอเข้ามาในซอยจะค่อนข้างแคบ  ขับรถสวนกันได้ 2 เลนแบบเบียดๆนิดนึง  ถ้ามีรถจอดริมทางก็จะยิ่งลำบากครับ  พื้นที่โดยรอบๆนั้นมีสิ่งก่อสร้างอยู่ค่อนข้างหนาแน่น  ในรูปกราฟฟิกผมเลยใช้เป็นตัวเลขแทนนะครับ  ถ้าเขียนชื่อไปหมดเดี๋ยวจะดูรูปไม่รู้เรื่อง

ลองไล่จากทางปากซอยเกษมสันต์ 3 มา  ด้านหน้าปากซอยซ้ายมือจะมีโรงแรม Siam@Siam (หมายเลข 1) ส่วนทางด้านขวามือเป็นตึกของธนาคารกรุงไทย  ฝ่ายพัฒนาพนักงาน(หมายเลข 10)  ถัดจากตึกธนาคารกรุงไทยด้านหลังก็จะเป็นที่ว่างแล้วก็โรงงาน Jewelry ครับ(หมายเลข 10)  ตรงปากซอยนี้จะมีพวกรถตุ๊กตุ๊กชอบมาจอดรอรับชาวต่างชาติบ่อยทำให้การสัญจรผ่านปากซอยนั้นยิ่งดูแคบไป

หน้าที่ดินของคอนโด The Reserve (เดอะ รีเซิร์ฟ เกษมสันต์3) นั้นไม่ได้อยู่ติดถนนในซอยนี้ครับ  จะติดแค่บริเวณทางเข้าซึ่งต้องเดินเข้าไปอีกนิด(เส้นกราฟฟิกสีเหลือง)  จะอยู่ด้านหลังของคอนโดอีก 2 โครงการ  ตัวทางเข้าจะติดกับเบอร์ 3 เป็นคอนโด 7 ชั้น  ชื่อ ปทุมวัน โอเอซิส (Patumwan Oasis) และเบอร์ 2 ก็จะเป็นซอยเล็กๆซึ่งมีอพาร์มเม้นท์ที่ตั้งมาเป็นสิบปีแล้วครับ  ผมเห็นมาตั้งแต่สมัยเรียนจุฬา  ส่วนด้านหลังของที่ดินอีกฝั่งนึงก็จะติดกับสถาบันเทคโนโลยีปทุมวันหรือที่รู้จักกันในนามช่างกลปทุมวันฯ (หมายเลข 5) นั่นเอง

สในซอยเกษมสันต์ 3 นี้เป็นซอยตันครับ  รถผ่านไปไม่ได้มีคลองแสนแสบอยู่  ตรงช่วงท้ายซอยมี Condo One ของ Plus Property (หมายเลข 9) และใกล้ๆกันเป็นโครงการที่กำลังสร้างอยู่ชื่อ Happy Three Residence (หมายเลข 8) ตัวนี้ผมไม่ค่อยมีข้อมูลเท่าไหร่ (ใครพอทราบก็ช่วยแชร์ได้นะครับ ^^)

สำหรับบริเวณรอบๆที่ถัดออกมาจากซอยเกษมสันต์ 3 ทางด้านหลังถ้าข้ามสะพานข้ามคลองแสนแสบไปจะเป็นชุมชนบ้านครัวเหนือ  เป็นชุมชนมุสลิมเก่าดั้งเดิมในพื้นครับ  แต่ก่อนชุมชนนี้ดังมากในเรื่องการทอผ้าไหม   หลายๆคนก็บอกว่าชุมชนนี้เป็นส่วนหนึ่งในเบื้องหลังความสำเร็จของ “จิม ทอมป์สัน”(หมายเลข 15) ในสมัยก่อนเหมือนกัน  ปัจจุบันก็เหลือทอผ้าไหมกันไม่มาก  บริเวณชุมชนบ้านครัวเหนือนั้นมีทางเดินเลียบตลอดแนวคลองแสนแสบครับ  มีซอยที่สามารถทะลุไปออกซอยพญานาคตรง BTS ราชเทวีข้างๆคอนโด Pyne ของแสนสิริ  หรือจะไปออกซอยเพชรบุรี 12 ที่ตรงปากซอยมีคอนโด Maestro12 คอนโดเปิดใหม่ของเมเจอร์ก็ได้  ผมลองเดินทะลุเล่นๆดูก็ใช้เวลาสัก 15-20 นาทีครับ

นอกจากนี้บนถนนพระราม1 ช่วงระหว่างซอยเกษมสันต์ 2 กับ 3 ก็มีตึกสูงอีก 2 ตึกติดๆกัน คือโรงแรม Holiday Inn (หมายเลข 12) กับตึกสยามกลการที่ด้านล่างมีโชว์รูม Nissan (หมายเลข 13) ครับ   ช่วงกลางซอยเกษมสันต์ 2 ก็มีคอนโด The Seed Memories Siam ที่ปิดโครงการไปแล้วของพฤกษา (หมายเลข 14)  ถ้าไปตรงสี่แยกเจริญผล (ถนนพระราม 1 ตัดกับ ถนนบรรรทัดทอง) ก็จะมีโลตัสพระราม1 อยู่  ถ้าจะซื้อของเข้าคอนโดมาตรงนี้ก็สะดวกดีครับ

เล่ามาซะยาว  ลองไปดูภาพถ่ายประกอบกันครับ  เริ่มจากภาพในซอยเกษมสันต์ 3 กันก่อน

ลองออกไปดูรอบๆด้านนอกบ้างครับ

หลังจากเห็นภาพสภาพแวดล้อมของโครงการไปแล้วว่าเป็นยังไง  ก็มาเปิดผังโครงการดูกันดีกว่าครับ

เปิดผังโครงการ

• รีวิวดูผังโครงการ

ในตัวโครงการนั้นมีทางเข้าออก 2 ทางครับ  ถ้าเดินเข้ามาจากทางปากซอยเกษมสันต์3 เลย  จะถึงทางเข้ารองก่อนครับ ระยะทางก็ประมาณ 160 เมตร  แต่ตรงทางเข้ารองนี้คนเดินเข้าออกได้อย่างเดียว  ขนาดถนนนั้นกว้างไม่พอสำหรับรถวิ่งสวนกัน  ก็เลยต้องไปทำทางเข้าหลักที่อยู่ลึกถัดเข้าไปในซอยอีกหน่อย  ถ้านับระยะจากตรงปากซอยถึงทางเข้าหลักก็ประมาณ 240 เมตรครับ  อยู่ตำแหน่งเกือบจะสุดซอยแล้ว  ที่สุดซอยนั้นเป็นคลองแสนแสบครับ

รอบๆโครงการทั้ง 4 ทิศนั้นมีอาคารอยู่ล้อมรอบหมดทั้งหอพัก , อพาร์ทเม้นท์ , คอนโดมิเนียม , อาครารเรียนของสถาบันเทคโนโลยีปทุมวัน  และถ้าดูตรงฝั่งติดคลองแสนแสบผมเขียนว่าบ้านหมอมี  ก็อย่าเพิ่งงงครับว่าหมอมีคือใคร  หมอมีคือเจ้าของต้นตำรับยานัตถ์หมอมี  ที่เด็กๆเราชอบเอามาแข่งพูดกันเร็วๆว่า… “ยานัตถ์หมอมีแก้หิดแก้ฝี ยานัตถ์หมอมีแก้ฝีแก้หิด” นั่นแหละ (มีใครพูดแล้วลิ้นไม่พันกันไหมครับ  :P)   นอกจากนี้เท่าที่ทราบมาที่ดินของ The Reserve นี่ทางพฤกษาก็ซื้อมาจากหมอมีนี่แหละครับ  เป็นที่ดินเดิมของแก  แต่บ้านก็ยังอยู่ไม่ได้ย้ายไปไหน

• รีวิวดูทิศ มองแดด รับลม

การที่ตัวโครงการอยู่ในจุดที่มีตึกอื่นๆล้อมรอบก็เลยได้ตึกเหล่านั้นช่วยบังแดดไปโดยปริยายครับ  ทิศทางของแดดไม่ค่อยมีผลอะไรต่อการเลือกห้องของโครงการมากนัก  จะมีเฉพาะบางห้องที่ผมวงสีเหลี่ยมสีแดงๆเอาไว้ก็จะเป็นห้องที่โดยแดดกลางวันมากหน่อยครับ  แต่ก็ไม่ถึงกับเป็นแดดบ่ายจัดๆที่ร้อนอะไร

ว่าแล้วก็ลองไปดูทางเข้าทั้งสองกันว่าตกแต่งออกมาหน้าตาเป็นยังไง

• รีวิวดูพื้นที่ส่วนกลางและความเพียงพอในการใช้งาน

มาเปิดพื้นที่ส่วนกลางดูกันก่อนครับ  สาธารณูปโภคที่ให้มามีาระว่ายน้ำ , ฟิตเนส แล้วก็ห้องพักผ่อนเล็กๆที่ทำเป็นคอนเซ็ปห้องน้ำชา (Tea Room)  ซึ่งจะอยู่ที่ชั้น 1 ทั้งหมดครับ  ดูจากรูปแล้วก็หน้าตาธรรมดาไปหน่อยในความคิดผม  ดูไม่ค่อยมีอะไรเท่าไหร่ถ้ามองว่าเป็นคอนโดในราคาเฉลี่ยที่แสนกลางๆถึงแสนปลายๆ

ลิฟต์โดยสารนั้นให้มาหลวมๆครับ  มีมา 4 ตัวกับ 273 ยูนิต  เฉลี่ยแล้วก็ลิฟต์ 1 ตัวต่อ 69 ยูนิต  ใช้งานสบายๆ   ส่วนที่จอดรถนั้นจะไปอยู่ที่ชั้นใต้ดินมีประมาณ 55% รวมจอดซ้อนคันแล้ว  ทางลงที่จอดรถพอเข้ามาถึงตัวโครงกาแล้วจะต้องวนลงทางปีกของ Building B ครับ (ฝั่งที่ติดกับบ้านหมอมีนั่นแหละ)

• รีวิวดูรายละเอียดและตำแหน่งมุมมองห้องต่างๆในผังโครงการ

พอมาดูในเรื่องมุมมองต่างๆออกไปยังรอบๆโครงการ  เรื่องนี้เป็นประเด็นสำคัญพอสมควรสำหรับคอนโด The Reserve เกษมสันต์3 ครับ  เนื่องจากมีอาคารอื่นอยู่รอบๆตัวโครงการเยอะ  และตัวคอนโดเองก็เป็นคอนโด low rise ด้วย  ทำให้ต้องดูเรื่องมุมมองกันอย่างพิถีพิถันหน่อย  ผมทำกราฟฟิกมาเล่าเรื่องให้ง่ายขึ้นเช่นเคยครับ  ลองดูทั้งสองรูปด้านล่างประกอบกันไป

สิ่งที่เห็นชัดๆเลยก็คือข้อตำแหน่งของตัวอาคารโดยรอบๆนี่ส่งผลโดยตรงต่อการวางผังและตำแหน่งห้องต่างๆของโครงการโดยตรงครับ  สังเกตว่าในฝั่งที่ติดกับเทคโนฯปทุมวัน หรือคอนโดปทุมวันโอเอซิสโครงการเลือกจะทำเป็น Single Corridor ทั้งหมดเลย  เพื่อไม่ให้มีห้องใดห้องหนึ่งที่ต้องหันไปชนกันแต็มๆ   ส่วนจุดอื่นๆเช่นที่หันไปทางหอพักหรือตึก 7 ชั้น  ห้องที่อยู่ตำแหน่งนั้นก็จะเป็นห้องสตูดิโอ(สีเหลืองอ่อนในผัง)เท่านั้นครับ  ถ้าเป็นแบบ 1 ห้องนอนหรือ 2 ห้องนอนก็จะวางตำแหน่งให้หลบการหันไปชนกับอาคารข้างเคียงโดยตรง จะยกเว้นก็แต่แบบ 1 ห้องนอนหัวมุมที่อยู่ติดกับคอนโดปทุมวันโอเอซิสครับ  ดูๆไปแล้วแอบสงสารห้องสตูดิโอเหมือนกันนะเนี้ย

ลองไปดูที่ดินจริงๆกันอีกทีครับ

• รีวิวดู Typical Floor Plan

มา crop รูปใ้ห้ดู Floor Plan กันชัดๆครับ  จากประเด็นเรื่องที่มีอาคารรอบๆโครงการเยอะ  ทำให้วิวของโครงการหลักเลยก็คือตรงคอร์ทตรงกลางครับ  ซึ่งห้องที่หันมาในคอร์ทนี้ก็จะมีเฉพาะแบบ  1 ห้องนอน และ 2 ห้องนอน ทั้งหมดครับ

• รีวิวดูแปลนห้องแต่ละแบบ

  แปลนคอนโดเดอะ รีเสริ์ฟ เกษมสันต์3 มีมาให้ดูกันทั้ง 3 แบบครบเลยครับ  โดยภาพรวมแล้วก็จัดฟังก์ชั่นมาลงตัวดี  ทำมาได้ค่อนข้างดีในทุกๆแบบทั้งสตูดิโอ , 1 ห้องนอน และ 2 ห้องนอนครับ  แต่จุดนึงที่ผมไม่ชอบเหมือนกันทุกแปลนเลยคือสัดส่วนของความกว้างบานหน้าต่างในแต่ละห้องเมื่อเทียบกับพื้นที่ผนังแล้วค่อนข้างจะเล็กไปนิดนึงครับ  แสงธรรมชาติเข้าได้น้อย  นอกจากนี้ก็เป็นเรื่องที่ห้องตรงมุมอาคารนั้นไม่ได้ใช้ประโยชน์จากการที่มีผนังติดด้านนอก 2 ฝั่งมากนัก  มีแค่กระจกเข้ามุมนิดหน่อยและก็ช่องหน้าต่างระบายอากาศห้องน้ำเท่านั้น  ไปไล่ดูแปลนกันทีละแบบเลยดีกว่าครับ

แปลนห้องคอนโด The Reserve เกษมสันต์3  แบบ  Studio 27.88 และ 28.71  ตร.ม.

แปลนห้องสตูดิโอทั้ง 2 แบบนี้หลักๆการวางฟังก์ชั่นจะเหมือนกันครับ  ต่างกันที่ความกว้างของห้อง  จุดเด่นคือเป็นสตูดิโอที่มีส่วนเตรียมอาหารและ walk-in closet แยกเป็นสัดส่วนชัดเจน  แถมมีพื้นที่โซฟาเบดให้ด้วย  มีการคิดพื้นที่เล็กๆอย่างตู้เก็บรองเท้าตรงประตูทางเข้ามาให้ด้วย  รวมๆแล้วเป็นแปลนสตูดิโอที่ดูฟังก์ชั่นดี ครบครับ

แปลนห้องคอนโด The Reserve เกษมสันต์3 แบบ 1 ห้องนอน 38.55 / 39.15 / 39.40   ตร.ม.

แปลนคอนโด The Reserve 1 ห้องนอน  ทั้ง 3 แบบนี้เป็นแบบที่มีมาเยอะที่สุดในโครงการครับ  จุดที่ทำให้ขนาดห้องต่างกันเล็กน้อยคือการเสียพื้นที่ไปทำแนวช่องท่องานระบบอาคารที่อยู่ด้านนอกห้องครับ

หลักๆของฟังก์ชั่นเหมือนกันทั้ง 3 แบบครับ  แปลนรวมๆแล้วลงตัวดี  มีส่วนทำอาหารแยกเป็นสัดส่วน  มีพื้นที่วางโต๊ะรับประทานอาหารแยกออกมาได้เป็นสัดส่วนดี  ทานข้าวไปด้วยดูทีวีไปด้วยได้  ส่วนที่ไม่ค่อยชอบก็เรื่องหน้าต่างที่ดูแล้วค่อนข้างจะแคบนี่แหละครับ  อย่างหน้าต่างตรงห้องนอนนั้นส่วนทึบกับส่วนที่เป็นกระจกสัดส่วนครึ่งต่อครึ่งเลยทีเดียว

แปลนที่อยู่ขวาสุดของรูป(ขนาด 39.40 ตารางเมตร)นั้นจะมีดีเทลแตกต่างกับอีก 2 แบบหน่อยนึง  ตรงที่จะเป็นห้องมุมอาคาร  ทำให้มีช่องหน้าต่างด้านข้างเพิ่มขึ้นมาครับ

แปลนห้องคอนโด The Reserve เกษมสันต์3 แบบ 1 ห้องนอน 44.62  ตร.ม.

แปลน 1 ห้องนอนแบบนี้พิเศษขึ้นมาหน่อยตรงมีอ่างอาบน้ำให้นอนแช่ตัวเล่นๆด้วย และส่วนรับประทานอาหารสามารถตั้งโต๊ะ 4 คนได้เลยครับ

แปลนห้องคอนโด The Reserve เกษมสันต์3 แบบ 2 ห้องนอน 5ุ7.36 – 68.29  ตร.ม.

แนวคิดการวางแปลนแบบ 2 ห้องนอนที่ The Reserve เกษมสันต์3 ก็จะคล้ายๆกันคือเอาฟังก์ชั่นพวกห้องน้ำและส่วนเคาท์เตอร์ pantry ไว้ติดด้านใน  และวางฟังก์ชั่นห้องนอนกับส่วนพักผ่อนไว้ด้านนอก

ขนาดห้องเล็กสุดของ 2 ห้องนอนคือ 57.36 ตารางเมตรครับ  แบบนี้จะมีห้องน้ำห้องเดียว  ส่วนแบบ 2 ห้องนอนที่เหลือจะมี 2 ห้องน้ำทั้งหมด

สำหรับแปลนทางขวามือคือขนาด 68.29 ตารางเมตร  ตำแหน่งจะอยู่ตรงทางเข้าหลักด้านหน้าโครงการเลย  แปลนแบบนี้แอบแปลกอยู่นิดนึงตรงที่ห้องนอนที่ 2 ที่ไม่ใช่ master bedroom นั้นมีกระจกเข้ามุมมาให้  และบานกระจกค่อนข้างใหญ่  แต่ห้อง master bedroom หน้าต่างกลับดูเล็ก  ถ้าดูจากระยะสเปซแล้วตรง walk-in closet เวลาใช้งานจริงก็อาจจะมืดๆอยู่เหมือนกันครับแสงน่าจะเข้าไม่ค่อยถึง

แปลนห้องคอนโด The Reserve เกษมสันต์3 แบบ 2 ห้องนอน  68.54 และ 68.82  ตร.ม.

แปลน 2 ห้องนอนทั้ง 2 แบบนี้การจัดวางฟังก์ชั่นเหมือนกัน  ต่างกันที่ทางซ้ายตรงห้องนอน Master Bedroom มีกระจกเข้ามุมให้  ฟังก์ชั่นรวมๆทำมาได้ดีครับ  เป็นสัดเป็นส่วน  ผมชอบในดีเทลที่คิดพวกจุดชั้นเก็บรองเท้า  วางเครื่องซักผ้า วางตู้เย็น มาเป็นช่องๆให้เรียบร้อย  ไม่ต้องตั้งลอยตัว  ดูแล้วก็เป็นระเบียบดีครับ

แปลนห้องคอนโด The Reserve เกษมสันต์3 แบบ 2 ห้องนอน 71.27 และ 87.21  ตร.ม.

ในบรรดาแปลน 2 ห้องนอนที่ให้มาของ The Reserve ผมค่อนข้างชอบแบบ 71.27 ตารางเมตรรูปทางซ้ายมือนี่มากที่สุดครับ  เรื่องการจัดวางฟังก์ชั่นก็ดีพอๆกับแบบอื่นๆ  แต่ที่ชอบมากกว่าคือการให้ช่องแสงมาเต็มๆ  เปิดบานหน้าต่างได้ตลอดช่วงเสานี่แหละครับ

ส่วนแปลนสุดท้ายทางขวามือคือขนาด 87.21 ตารางเมตร  ห้องแบบนี้โครงการเรียกว่าเป็น 2 Bedroom Elegant จะอยู่ตรงทางเข้าด้านหน้าโครงการฝั่ง Building A เท่านั้น โดยตำแหน่งของห้องนั้นติดด้านนอกทั้ง 3 ด้าน  ในตัวแปลนห้องนั้นตรงทางเข้ามี Foyer เพิ่มขึ้นมา  มีห้องอเนกประสงค์เพิ่มขึ้นมาอีกห้องนึง   ห้องน้ำใน Master Bedroom ใส่อ่างล้างหน้าที่เคาท์เตอร์มา 2 อ่างแบบในโรงแรมเกรดดีๆ  และในห้องน้ำทั้ง 2 ห้องก็ระบายอากาศจากด้านนอกได้ครับ  แล้วก็ห้องแบบนี้จะได้ที่จอดรถประจำ 1 คัน  ไม่ต้องไปแย่งกับใคร  แต่ว่าจะต้องเสียค่าส่วนกลางเพิ่มตามพื้นที่จอดรถด้วยอีก 12.5 ตารางเมตรครับ  เรียกว่า Elegant ทั้งแปลนและราคาเลยทีเดียว

ปกติแล้วหลังจากดูแปลนกันเสร็จ   อยู่สบายก็จะพาไปชมห้องตัวอย่างกับวัสดุ  แต่ว่า The Reserve นั้นไม่มีห้องตัวอย่างให้ชม  เลยต้องข้างส่วนนี้ไปนะครับ  ต้องลองไปลุ้นกันเองว่าจะออกมายังไง

เปิดกระเป๋า  ดูสตางค์

ราคาของคอนโด The Reserve นั้นเริ่มที่ 4.39 ล้าน  เป็นห้องสตูดิโอครับ  ห้องแพงสุดนั้นราคา 15 ล้าน  ซึ่งก็เป็น 2 Bedroom Elegant ชั้นบนๆนั่นเอง   ผมลองกดเครื่องคิดเลขดูเล่นๆกรอบราคาเฉลี่ยของโครงการจะอยู่ในช่วง 152,500-172,000 บาท/ตารางเมตร  ซึ่งการไม่มีห้องตัวอย่างมาให้ดูนี่วัดใจระดับนึงเลยทีเดียว  อย่างน้อยก็ต้องไปลุ้นเอาในเรื่องของวัสดุครับ

โดยกรอบราคาแล้วทางพฤกษาแบ่งราคาตามชั้น  โดยชั้น 1-4 ก็ราคานึง  ส่วนชั้น 5-7 ก็อีกราคานึงครับ  ลองไปดูราคาของโครงการกัน

ราคา ณ วันที่ 17 กันยายน 2556 

ราคาเริ่มต้น :

Studio  พื้นที่ 27.88 – 28.17 ตร.ม. ราคา 4.39 – 4.75  ล้านบาท

1 bedroom  พื้นที่ 38.50 – 44.62 ตร.ม. ราคา  5.89 – 7.70 ล้านบาท

2 bedroom  พื้นที่ 57.36 – 71.27 ตร.ม. ราคา  9.70-12.30 ล้านบาท

2 bedroom Elegant  พื้นที่ 87.21 ตร.ม. ราคา 14.50 – 15.50  ล้านบาท

เงื่อนไขการจอง :

Studio จอง 100,000 // 1 bedroom จอง 150,000 บาท //  2 bedroom จอง 200,000 บาท

ผ่อนดาวน์ 17 งวด

Studio 15,000 บาท  12 งวด ( Balloon 40,000 บาท 5 งวด )

1 Bedroom 25,000 บาท  12 งวด ( Balloon 60,000 บาท 5 งวด )

2 Bedroom 50,000 บาท  12 งวด ( Balloon 80,000 บาท 5 งวด )

2 Bedroom Elegant  60,000 บาท  12 งวด ( Balloon 120,000 บาท 5 งวด )

ค่าใช้จ่ายอื่นๆ :

ค่าส่วนกลาง  65  บาท/ตร.ม.  (ชำระล่วงหน้า  2  ปี)
ค่ากองทุนเริ่มแรก (Sinking Fund)  500 บาท/ตร.ม. (ชำระครั้งเดียว ณ วันโอน)

ค่าธรรมเนียมโอน  1%  (ผู้ขายออกอีก 1%)

ค่าจดจำนอง

ประมาณอัตราการผ่อน (คิดจากราคาเริ่มต้นด้านบน) เพื่อให้เห็นกรอบของค่าใช้จ่ายคร่าวๆและนำไปวางแผนประมาณการของแต่ละคนครับ  ถึงไม่ได้ซื้อห้องที่ยกมาเป็นตัวอย่างก็ใช้ตัวเลขได้ :

 บนสมมติฐาน กู้  85% / ดอกเบี้ย 7.5% ต่อปี / ระยะเวลา 30 ปี

Studio   พื้นที่ 27.88 ตร.ม.  ราคาขาย  4.39  ล้านบาท  ผ่อนประมาณ 25,929 บาท/เดือน

1 Bedroom   พื้นที่ 38.55 ตร.ม.  ราคาขาย  5.89  ล้านบาท  ผ่อนประมาณ 34,788 บาท/เดือน

2 Bedroom  พื้นที่ 57.36 ตร.ม.  ราคาขาย  9.70  ล้านบาท  ผ่อนประมาณ 57,292 บาท/เดือน

 บนสมมติฐาน กู้  85% / ดอกเบี้ย 7.5% ต่อปี / ระยะเวลา 25 ปี

Studio   พื้นที่ 27.88 ตร.ม.  ราคาขาย  4.39  ล้านบาท  ผ่อนประมาณ 27,404 บาท/เดือน

1 Bedroom   พื้นที่ 38.55 ตร.ม.  ราคาขาย  5.89  ล้านบาท  ผ่อนประมาณ 36,767 บาท/เดือน

2 Bedroom  พื้นที่ 57.36 ตร.ม.  ราคาขาย  9.70  ล้านบาท  ผ่อนประมาณ 60,551 บาท/เดือน

 บนสมมติฐาน กู้  85% / ดอกเบี้ย 7.5% ต่อปี / ระยะเวลา 20 ปี

Studio   พื้นที่ 27.88 ตร.ม.  ราคาขาย  4.39  ล้านบาท  ผ่อนประมาณ 29.873 บาท/เดือน

1 Bedroom   พื้นที่ 38.55 ตร.ม.  ราคาขาย  5.89  ล้านบาท  ผ่อนประมาณ 40,081 บาท/เดือน

2 Bedroom  พื้นที่ 57.36 ตร.ม.  ราคาขาย  9.70  ล้านบาท  ผ่อนประมาณ 66,008 บาท/เดือน

 บนสมมติฐาน กู้  85% / ดอกเบี้ย 7.5% ต่อปี / ระยะเวลา 15 ปี

Studio   พื้นที่ 27.88 ตร.ม.  ราคาขาย  4.39  ล้านบาท  ผ่อนประมาณ 34,376 บาท/เดือน

1 Bedroom   พื้นที่ 38.55 ตร.ม.  ราคาขาย  5.89  ล้านบาท  ผ่อนประมาณ 46,112 บาท/เดือน

2 Bedroom  พื้นที่ 57.36 ตร.ม.  ราคาขาย  9.70  ล้านบาท  ผ่อนประมาณ 75,957 บาท/เดือน

 บนสมมติฐาน กู้  85% / ดอกเบี้ย 7.5% ต่อปี / ระยะเวลา 10 ปี

Studio   พื้นที่ 27.88 ตร.ม.  ราคาขาย  4.39  ล้านบาท  ผ่อนประมาณ 44,018 บาท/เดือน

1 Bedroom   พื้นที่ 38.55 ตร.ม.  ราคาขาย  5.89  ล้านบาท  ผ่อนประมาณ 59,058 บาท/เดือน

2 Bedroom  พื้นที่ 57.36 ตร.ม.  ราคาขาย  9.70  ล้านบาท  ผ่อนประมาณ 97,261 บาท/เดือน

 

Overview Summary

ด้านการเดินทาง

การเดินทางก็อยู่ในจุดที่ไปไหนมาไหนไม่ค่อนข้างสะดวกครับ  อยู่ใกล้ Hub ใหญ่อย่างสยามนิดเดียวในระยะที่เดินถึงได้  จะขับรถหรือใช้รถไฟฟ้าก็ไม่ใช่ปัญหาอะไร  จุดที่อาจจต้องคำนึงถึงอยู่บ้างคือเรื่องคุณภาพการเข้าถึงตัวโครงการครับ  ซอยเกษมสันต์3 นั้นค่อนข้างแคบ  รถสวนกันได้แบบพอดีๆ  ถ้ามีรถจอดอยู่ริมถนนฝั่งใดฝั่งนึงรถคันก็จะวิ่งสวนกันไม่ได้เลย  ต้องทยอยไปกันทีละคัน  พูดง่ายๆคือเดินทางสะดวกแต่การเข้าถึงไม่ค่อยดีนัก

ด้านศักยภาพการเติบโตในอนาคต

พื้นที่ในแถบนี้ค่อนข้างจะหนาแน่นและหาที่ดินได้ยากมากครับ  ในพื้นที่เดิมก็เป็นพวกอพาร์ทเม้นท์หรือหอพักซะเยอะเนื่องจากอยู่ใกล้กับจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย  ในซอยเกษมสันต์ทั้ง 3 ซอยนี้นิสิตจุฬาก็พักอยู่กันเยอะ  ในแง่ของโครงสร้างพื้นฐานคงยังไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงใหญ่โตเพราะอยู่ใน Hub ที่ได้เติบโตไปเต็มที่แล้ว   ทำเลแบบนี้ถ้าเป็นสมัยก่อนการลงทุนปล่อยเช่านี่ก็น่าสนใจมาก   แต่พอมาปัจจุบันก็อย่าลืมบวกลบคูณหารตัวเลขดีๆนะครับ  เพราะนอกจากห้องจะราคาสูงแล้วเดี๋ยวนี้ซัพพลายเริ่มเยอะมากๆ  ยิ่งจุฬากำลังมีแผนพัฒนาของตัวเองในอนาคตด้วย  ก็ต้องลองชั่งใจดูว่าคุ้มหรือเปล่านะครับ

ด้านสถาปัตยกรรมและการออกแบบ

ตัวโครงการนั้นวางผังโดยพยายามหลบไม่ให้ห้องส่วนใหญ่ต้องหันหน้าไปเจออาคารฝั่งตรงข้ามอย่างที่เล่าไปแล้ว  แต่ก็ยังมีห้องบางตำแหน่งที่เลี่ยงมุมไม่ได้ตรงนี้ก็ต้องเลือกกันดีๆครับ  เรียกว่าวางมุมมองและวิวของห้องที่เห็นมาตามราคาเลย  โดยรูปทรงของอาคารก็อยู่ล้อมคอร์ทตรงกลาง  ในแง่ของการออกแบบสเปซส่วนกลางไม่ได้มีลูกเล่นอะไรมากครับ  ตรงไปตรงมา  ตัวอาคารพยายามใช้เส้นเน้นกรอบหน้าต่างให้เป็นรูปสี่เหลี่ยมผืนผ้าแนวตั้ง  แต่รวมๆของตัวอาคารก็ยังดูเรียบๆไม่ได้มีประเด็นอะไรให้พูดถึงเท่าไหร่  จุดเด่นของดีไซน์ที่น่าพูดถึงคงเป็นพวกอินทีเรียในล็อบบี้มากกว่าตัวอาคาร  อินทีเรียดู Vintage น่ารักดี

ในแง่ของแปลนนั้นออกแบบฟังก์ชั่นมาได้ดี  แต่ขอติตรงที่ช่องหน้าต่างนั้นแคบไปพอควรครับ  ไม่แน่ใจว่าการที่ทำบานหน้าต่างแบบนี้มาจากคอนเซ็ปที่ต้องการเน้นตัวแนวกรอบหน้าต่างเป็นเส้นแนวตั้งหรือว่าแอบประหยัดต้นทุนกันแน่  😛

ส่วนวัสดุนั้นไม่มีคอมเม้นท์เนื่องจากไม่มีห้องตัวอย่างและไม่มีข้อมูลครับ  Facilities ในโครงการให้มาน้อยไปนิดนึงในความคิดผม  ผมว่าคอนโดในระดับราคาแสนกลางๆค่อนไปทางปลายๆน่าจะได้มากกว่าสระว่ายน้ำ / ฟิตเนส และ Tea Room   คงต้องรอดูของจริงเท่าที่มีว่าจะออกมาเป็นยังไงครับ

ด้านตัวเลื่อกอื่นๆ

ตัวเลือกอื่นๆในตลาดแถวนี้มีค่อนข้างมากครับ  ที่สร้างเสร็จไปแล้วก็เยอะ  ถ้าเทียบกันตรงๆในช่วงเวลานี้  คอนโด low rise ใกล้ๆกันที่เพิ่งเปิดตัวไปก่อนหน้านี้ไม่นานก็มี  Maestro12  ที่ปากซอยเพชรบุรี12 ของทาง Major Development ครับ

Score Summary

สุดท้ายก็ขอจบรีวิวด้วยการให้คะแนนเช่นเคยครับ  (อ่านเกณฑ์การให้คะแนนคอนโดมิเนียมที่นี่)

และสามารถเข้าไปเยี่ยมชม Fan Page ของเราเพื่อติดตามรีวิวโครงการบ้านและคอนโดได้ที่  https://www.facebook.com/Yusabuy

ถ้าหากว่ารีวิวของเรามีประโยชน์…  ทุกท่านสามารถสนับสนุนให้อยู่สบายสามารถทำรีวิวออกมาได้เรื่อยๆครับ  เพียงแค่เวลาไปดูโครงการบ้านและคอนโดที่ต่างๆ  ถ้าเซลล์ให้ท่านช่วยกรอกแบบสอบถาม  เพียงช่วยระบุเล็กๆว่า “อยู่สบาย.com” เป็นหนึ่งในเว็บไซต์ที่ท่านติดตามอ่านอยู่  เวลาทางทีมงานขออนุญาตโครงการต่างๆเข้าไปทำรีวิวจะได้ทำได้ง่ายและสะดวกมากขึ้นครับ  (^_____^) 

[twitter-follow screen_name=’yusabuy’ show_count=’no’]

ถ้าอ่านแล้วว่ารีิวิวนี้มีประโยชน์  ช่วยกด Like สักคนละ Like  นะครับ   ^_____^