ช่วงที่ผ่านมาหลายๆคนคงเคยได้ยินข่าวเกี่ยวกับที่ดินผืนใหญ่ที่งามที่สุดผืนนึงในกรุงเทพมหานคร ที่กำลังเป็นประเด็นถกเถียงกันในสังคมมากมาย ซึ่งก็คือที่ดินแปลงมักกะสัน ที่มีแนวความคิดในการพัฒนาแตกต่างไปในหลากหลายทาง จนล่าสุดทาง คสช. ก็ออกโรงมาเอง วันนี้อยู่สบายมาเล่าเรื่องราวเกี่ยวกับที่ดินผืนงามนี้ว่าจะไปทางไหนกันต่อครับ

ถ้าหากจะย้อนอดีตกันถึงเรื่องราวของที่ดินผืนนี้กันไปหน่อย  ในอดีตนั้นพื้นที่มักกะสันเคยเป็นศูนย์กลางของระบบคมนาคมทางรถไฟ  ซึ่งประกอบด้วยศูนย์ซ่อมบำรุงต่างๆที่มีอายุนับร้อยปี  มีพื้นที่ของโรงซ่อมบำรุงที่ได้ถูกทิ้งร้างมาหลายสิบปีจนปัจจุบันปกคลุมด้วยต้นไม้และวัชพืชนานาชนิด  พื้นที่มักกะสันในปัจจุบันก็ยังมีพนักงานรถไฟบางส่วนพักอาศัยอยู่แต่อาคารก็มีสภาพทรุดโทรมไปตามกาลเวลา  ในปี 2556 การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ได้มีแผนจะพัฒนาพื้นที่ดังกล่าวประมาณ 500 ไร่ เป็น “มักกะสันคอมเพล็กซ์ (Makkasan Complex)” ให้เป็นศูนย์กลางด้านการค้าและแหล่งบันเทิงของกรุงเทพฯ มีโรงแรม 5 ดาว, ห้างสรรพสินค้า, ศูนย์ประชุม และศูนย์จัดนิทรรศการ  โดยใช้มักกะสันเป็นจุดเชื่อมต่อของระบบคมนาคมทางรางของกรุงเทพฯ  โครงการนั้นประเมิณกันว่ามีมูลค่าสูงถึง 281,248 ล้านบาท และใน 30 ปีจะสามารถสร้างรายได้มากถึง 1,844,131 ล้านบาท จากการศึกษาแนวคิดเบื้องต้นของ Thai Engineering Consultant เมื่อปี 2553

ซึ่งแน่นอนว่าการทำเป็นพื้นที่ Commercial Area อย่างสุดโต่ง ก็เลยมีความเห็นขัดแย้งจากหลายๆฝ่าย  ทั้งจากประชาชนทั่วไป, นักวิชาการ, นักอนุรักษ์  ที่ยังต้องการให้มักกะสันเป็นพื้นที่สีเขียว และเป็น “ปอด” ของคนกรุงเทพฯ เหมือนกับสวนใหญ่ๆในกรุงเทพฯ อย่าง สวนลุมพินี, สวนเบญจกิติ หรือ สวนจตุจักร  ทีนี้แน่นอนว่าก็มีการศึกษาทางเลือกหลายๆทางมาถกเถียงกัน  มีการตั้งกลุ่มใน Social Media อย่าง Facebook ในชื่อ “เราอยากให้มักกะสันเป็นสวนสาธารณะและพิพิธภัณฑ์”  เพื่อเสนอความคิดและไอเดียของมุมมองอีกด้านนึง  ซึ่งในช่วงที่ผ่านๆมาก็มีการจัดเสวนา รวมถึงนิทรรศการต่างๆ เพื่อเสนอความคิดเห็นออกมาในหลากหลายแนวทาง

จนกระทั้งมีแผนการล่าสุดที่ประกาศไปได้ไม่นานในเวอร์ชั่นของบิ๊กตู่  จากทาง คสช. นั่นเอง เราลองไปดูในรายละเอียดกันว่าทั้งแนวความคิดจากทางฝั่งของ Makkasan Complex กับทาง มักกะสันสวนสร้างสรรค์  และทางรัฐบาลโดย คสช. จะออกมามีสัดส่วนแตกต่างกันอย่างไรบ้างครับ

แนวคิด Makkasan Complex

มีการพัฒนาศึกษาครั้งแรกโดยบริษัท Thai Engineering Consultant เมื่อกว่าสิบปีที่แล้ว แล้วก็มีการพับเก็บโครงการไป  การศึกษาครั้งนั้นแบ่งสัดส่วนการใช้งานออกเป็นโซนหลักๆหลายโซน  คือ

Zone 1A ขนาดพื้นที่ 124 ไร่ พัฒนาเป็นศูนย์การค้า, Entertainment Complex, คอนโดมิเนียม

Zone 1B ขนาดพื้นที่ 42 ไร่  พัฒนาเป็นพื้นที่ Bangkok Fashion Zone

Zone 1C ขนาดพื้นที่ 205 ไร่ พัฒนาเป็นศูนย์ประชุมและ Exhibition Zone

Zone 2A ขนาดพื้นที่ 55 ไร่  พัฒนาเป็น Landmark ของโครงการชื่อ Bangkok Tower

Zone 2C ขนาดพื้นที่ 42 ไร่ พัฒนาเป็น Office Building, Service Apartment, Hotel

แนวคิดของมักกะสัน สวนสร้างสรรค์

แนวคิดนี้พัฒนาโดยคงพื้นที่ของสวนและพื้นที่สีเขียวเอาไว้เป็นสัดส่วนประมาณ 80% ของพื้นที่ทั้งหมด  และพัฒนาเป็นพื้นที่ส่วนต่างๆเพื่อการใช้สอยในลักษณะเพื่อประโยชน์ของสังคมเป็นหลักอีก 20%  ซึ่งพื้นที่ 20% นี้เช่น การทำพื้นที่รับน้ำขนาดใหญ่, สวนพฤษศาสตร์, สวนสาธารณะขนาดใหญ่, พื้นที่ทำกิจกรรมของเมือง, อาคารและโกดังเดิมที่ปรับปรุงเป็นอาคารเพื่อศิลปะและวัฒนธรรม

ซึ่งจริงๆถ้าดูแนวคิดของทั้งสองฝ่าย  จะเห็นว่ามันมีความแตกต่างกันอย่างสุดขั่วไปในทางของแต่ละฝ่ายกันเลย  จริงๆแล้วมันเป็นไปได้หรือไม่ที่จะผสมผสานทั้ง 2 มุมมองลงไปในที่ดินเดียวกัน  ถ้าถามผมในเรื่องการจะเอาที่ดินทั้งหมดไปพัฒนาในเชิงพาณิชย์และธุรกิจอย่างเดียวก็ไม่เห็นด้วยแน่ๆ ผมค่อนข้างเห็นด้วยกับการหาสัดส่วนที่ลงตัวระหว่างด้าน “Commercial” กับ “พื้นที่สีเขียวที่เป็นสาธารณะ” ….. เพราะเอาจริงๆแล้วทุกวันนี้กรุงเทพฯ เรามีห้างใหญ่โตให้เดินกันมากมายไม่ว่าจะเป็นความหรูในระดับเกรดบนหรือเกรดล่าง  เรามีเมืองและศูนย์กลางธุรกิจที่หนาแน่นและแออัดกันเยอะพอแล้ว  แต่สิ่งที่เราขาดไปคือพื้นที่สีเขียวในคนได้หายใจ  กรุงเทพฯ เคยคำนวนเอาไว้ล่าสุดว่าทุกวันนี้เรามีพื้นที่สวนสาธารณะเฉลี่ยเพียงแค่ 1.6 ตารางเมตรต่อคน (คิดแบบรวมสวนเล็กสวนน้อยในกรุงเทพทั้งหมด  และก็ไม่ได้คิดรวมประชากรที่มาจากต่างจังหวัดแล้วเข้ามาอยู่ในกรุงเทพฯด้วย ถ้ารวมก็จะยิ่งน้อยกว่านี้อีก)  ผมก็เลยคิดว่ามันก็น่าจะดีกว่าที่เราเปิดพื้นที่สีเขียวเหล่านี้เพื่อคุณภาพชีวิตเมืองที่ดีมากขึ้น  เพราะใน New York ก็ยังมี Central Park ได้เลย

ทีนี้กลับมามองกันในส่วนที่เป็นเรื่องของ Commercial กันบ้าง  ถ้ามามองในแง่ของสินทรัพย์และธุรกิจ  ก็คงจะปฏิเสธไม่ได้ว่าที่ดินแปลงมักกะสันนี้มีมูลค่ามหาศาล  การที่จะตอบโจทย์การพัฒนาในแง่ของ “มูลค่า” ที่ตีราคาเป็น “คุณภาพชีวิตที่ดี” อย่างเดียวในประเทศเราคงจะเป็นเรื่องยากมากๆ  และมีโอกาสเกิดขึ้นได้น้อย  และก็อย่าลืมว่า “เจ้าของที่ดิน” ตัวจริงอย่างการรถไฟแห่งประเทศไทยนั้นก็มีหนี้อยู่มหาศาล  แนวคิดการแปลงทรัพย์สินที่มีอยู่ในมือมาเป็นการลงทุนจึงเป็นแนวคิดที่อีกฝ่ายนึงก็ปฏิเสธไม่ได้เหมือนกัน

แนวคิดของมักกะสัน โดย คสช.

ล่าสุดเมื่อปลายเดือนเมษายนที่ผ่านมา  ทาง คสช. ก็ออกโรงเอง โดยมีแนวคิดให้แบ่งพื้นที่การพัฒนาเป็น 2 ระยะ โดยระยะแรกจะพัฒนาพื้นที่ 320 ไร่ แบ่งเป็นสร้างพิพิธภัณฑ์ขนส่งทางราง 30 ไร่, สร้างสวนสาธารณะให้เป็นปอดของ กทม. 150 ไร่ และพัฒนาเป็นพื้นที่สาธารณะด้านการจราจรและพื้นที่เชิงพาณิชย์ เพื่อหารายได้ดูแลสวนสาธารณะและพิพิธภัณฑ์ 140 ไร่ หลังจากนั้นอีก 2-3 ปี จะมีการพัฒนาระยะ 2 ในพื้นที่รวม 177 ไร่  ซึ่งแนวทางก็เริ่มชัดเจนขึ้นว่าจะนำที่ดินมักกะสันบางส่วนให้กระทรวงการคลังไปพัฒนาเชิงพาณิชย์ร่วมกับเอกชน  โดยแนวคิดเบื้องต้นคือกระทรวงการคลังจะได้สิทธิในการบริหารที่ดิน 30 ปีแรก ซึ่งเป็นการลงทุนเพื่อแลกหนี้ที่การรถไฟเป็นหนี้กระทรวงการคลังอยู่  และมี option ในการต่อสัญญาได้อีกครั้งละ 30 ปี  ซึ่งหนี้ของการรถไฟกว่าแสนล้านบาทก็็จะหักออกจากส่วนนี้  ที่เหลือก็ต้องหาทางจัดการกันต่อไป

หลังจากเล่าเกี่ยวกับเรื่องของที่ดินแปลงมักกะสันให้อ่านกันแล้ว  เดี๋ยวกลัวจะผิดคอนเซ็ปเว็บที่เป็นเว็บไซต์รีวิวบ้านและคอนโด  เลยขอโยงประเด็นเข้ากับตลาดคอนโดมิเนียมกันหน่อย 😛 ….  พื้นที่ตรงมักกะสันนี่สุดท้ายไม่ว่าจะกลายเป็นที่ดินเชิงธุรกิจอย่าง “Makkasan Complex” หรือว่าจะกลายเป็นพื้นที่เชิงสังคมอย่าง “มักกะสันสวนสร้างสรรค์”  อานิสงค์ของที่ดินผืนนี้ก็จะทำให้อสังหหาริมทรัพย์ในบริเวณรอบๆมีมูลค่าในตัวเองเพิ่มขึ้นมาอีกได้มากทีเดียว  เอาง่ายๆว่าถ้าตรงนี้กลายเป็น Makkasan Complex มูลค่าโครงการที่ติดกับศูนย์การการค้าที่เป็น Commercial Area แบบนี้มูลค่าก็เพิ่มขึ้นมหาศาลแน่นอน  แต่ถ้าสุดท้ายแล้วพัฒนาออกมาเป็นสวนสีเขียวเพื่อปอดของคนกรุงเทพฯ  โครงการแถบนี้ก็จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในเรื่องของ “วิวสวนสีเขียว” ที่หาได้ยากเต็มทีสำหรับคอนโดในเมืองสมัยนี้  ลำพังแค่คอนโดวิวสวน 2 โครงการล่าสุดที่เพิ่งเปิดตัวเดือนนี้อย่าง The Line ของ Sansiri ที่ได้วิวสวนจตุจักร  หรือ Salagaeng One ของทาง SC Asset ที่ได้วิวสวนลุม  ราคาก็จับต้องได้ยากมากสำหรับคนในระดับมนุษย์เงินเดือนทั่วๆไป  ผมลองทำแผนที่มาให้ดูว่าพื้นที่รอบๆที่ดินแปลงมักกะสันนั้นโครงการไหนได้ประโยชน์จากโปรเจคนี้กันบ้างครับ

หลังจากวางตำแหน่งคอนโดต่างๆในพื้นที่รอบๆที่ดินมักกะสันลงไปแล้ว  พบว่าคอนโดที่โชคดีได้วิวเต็มๆของที่ดินมักกะสันแปลงใหญ่ (ไม่ว่าจะพัฒนาเป็นคอมเพล้กซ์หรือเป็นสวนสาธารณะและพิพิธภัณฑ์  หรือว่าจะเป็นไปตามสูตรของลุงตู่จาก คสช. ก็ตาม) …. มีรายชื่อผู้โชคดีอยู่ 3 ราย เป็นทั้งคอนโดที่สร้างเสร็จไปแล้ว 2 โครงการ คือ The Circle Prototype 2 ของทาง Fragrant Group และ The Address Asoke ของทาง AP รวมถึงน้องใหม่ซิงๆแบบยังไม่ได้เปิดตัวโครงการอย่าง Life Asoke นั่นเอง (อ่านพรีวิว Life Asoke คลิกที่นี่)  ส่วนคอนโดอื่นๆแม้จะอยู่ในโซนใกล้เคียงของที่ดินมักกะสันแต่ก็จะมีโดนบังวิวบ้าง  มีแนวทางด่วนกั้นบ้างหล่ะครับ

สุดท้ายไม่ว่าแนวทางของที่ดินผืนงามอย่างมักกะสันจะไปในทิศทางไหน  อย่างน้อยมูลค่าของพื้นที่โซนนี้ก็จะเพิ่มขึ้นอีกมาก ถ้าพัฒนาเป็นคอมเพล็กซ์ ในแง่ของธุรกิจเราอาจจะเกิดศูนย์กลาง CBD แห่งใหม่  หรือถ้าจะทำเป็นพื้นที่สีเขียวเพื่อเป็นปอดและพื้นที่สาธารณะของคนเมือง  พื้นที่โซนนี้ก็จะได้คุณค่าในเชิง “คุณภาพชีวิต” ที่เพิ่มขึ้นเช่นกัน  ไม่ว่าจะเป็นอย่างไร  ก็หวังว่าเราจะมีทางออกที่ดีร่วมกันครับ  ^_____^

ส่งท้ายกันด้วย Case Study ไอเดียการพัฒนาพื้นที่ของ Commercial ร่วมกับพื้นที่สีเขียวได้อย่างกลมกลืนที่ Namba Parks ซึ่งเป็น Shopping Mall ที่เมืองโอซาก้า ประเทศญี่ปุ่น และสวนพื้นที่สีเขียวล้วนๆอย่าง Central Park ในนครนิวยอร์คครับ