เคยสงสัยกันไหมว่าที่ดินของเรานั้นทำอะไรได้บ้าง?  เวลาเราจะตัดสินใจซื้อที่ดิน หรือมีที่ดินอยู่แล้วและคิดจะสร้างอะไรซักอย่าง สิ่งสำคัญที่สุดที่เป็นเครื่องมือในการช่วยตัดสินใจเบื้องต้นคือ “กฎหมายผังเมือง” นั่นเองค่ะ เราควรจะต้องเริ่มจากการตรวจสอบว่า ที่ดินที่เราสนใจหรือที่เราถืออยู่นั้น สามารถทำอะไรได้บ้าง ?  เพราะบางพื้นที่ก็ห้ามสร้างโรงงาน ห้ามสร้างปั๊มน้ำมัน ห้ามสร้างอาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ ซึ่งไม่ใช่ว่าเป็นสิ่งที่นักลงทุนด้านอสังหาฯ ควรจะรู้เท่านั้น  คนทั่วไปก็ควรจะรู้ไว้ด้วย  เพราะเป็นเรื่องที่ใกล้ตัวมากและขั้นตอนนั้นไม่ได้ยุ่งยากอย่างที่คิดเลย ประชาชนทั่วไปสามารถดูได้ง่ายๆ  ยิ่งยุคนี้แล้ว ขอแค่มีคอมพิวเตอร์หรือโทรศัพท์มือถือ พร้อมสัญญาณอินเตอร์เน็ต  ก็ตรวจนสอบได้ทั้งหมด  วันนี้อยู่สบายจะมาอธิบายให้ฟังกันแบบง่ายๆ และมีขั้นตอนแบบ Step by Step ให้ดูกันด้วยค่ะ

เริ่มจากมาทำความเข้าใจกับผังเมืองและกฎหมายผังเมืองกันก่อน

ผังเมือง

ผังเมืองออกแบบโดยกรมโยธาธิการและผังเมืองค่ะ กำหนดความเป็นอยู่ของคนในเมืองนั้นๆ เลยทีเดียว ว่าจะมีถนนหนทางเป็นอย่างไร  มีอะไรอยู่ตรงไหน ซึ่งแต่ละเมืองจะมีลักษณะแตกต่างกันไปตามความเหมาะสมรวมถึงแนวความคิดและวิสัยทัศน์  เมืองที่มีการออกแบบผังเมือง บ้านจะเมืองจะเป็นระเบียบเรียบร้อยค่ะ สำหรับเมืองที่มีการออกแบบพังเมืองอย่างดีนั้น  เราจะสามารถเห็นแนวความคิดได้ชัดเจนจากภาพถ่ายทางอากาศ  ตัวอย่างที่ชอบหยิบยกมาศึกษา เช่น ผังเมืองบาร์เซโลน่า ประเทศสเปน ที่นับว่าเป็นสุดยอดของงานออกแบบผังเมืองแห่งหนึ่ง เมืองนี้ออกแบบเป็น Grid เป็นบล็อค  หรือจะเป็นผังเมืองปารีส ประเทศฝรั่งเศส จะออกแบบเหมือนใยแมงมุม ซึ่งต่างคนก็ต่างมีแนวทางการออกแบบ ขึ้นอยู่กับแนวคิดและสภาพแวดล้อมรวมถึงการเติบโตของเมืองนั้นๆ ด้วย

ผังเมืองนั้นก็ปล่อยเป็นหน้าที่ของนักผังเมืองออกแบบไปค่ะ แต่เรื่องที่คนทั่วไปอย่างเราๆ ที่ควรจะสนใจนั้น เป็นเรื่องของกฎหมายผังเมือง

กฎหมายผังเมือง

กฎหมายผังเมืองในประเทศไทยมีขึ้นเพื่อกำหนดพื้นที่ใช้สอยโดยรวมของประเทศ ให้เป็นระเบียบและเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีของทุกคน หากไม่มีกฎหมายผังเมืองแล้วจะเกิดปัญหา เช่น ชุมชนแออัด อากาศเป็นพิษ หรือไม่มีที่ดินเหลือทำเกษตร โดยกฎหมายจะกำหนดไว้ว่าพื้นที่ไหนสร้างอะไรได้บ้าง ห้ามสร้างอะไรบ้าง หรือสร้างได้แต่จำกัดความสูง ประชาชนทั่วไปสามารถเปิดดูกฎหมายกันได้ที่ เว็ปไซต์ของกรมโยธาธิการและผังเมือง “http://www.dpt.go.th/” โดยตัวกฎหมายผังเมืองจะมี 3 ส่วนด้วยกัน คือ

1. เนื้อหากฎหมายผังเมือง (กฎกระทรวง) เป็นลายลักษณ์อักษร ผังเมืองแต่ละจังหวัดจะอยู่กันคนละฉบับค่ะ ซึ่งประชาชนทั่วไปสามารถเข้าไปอ่านที่ได้ในกฎหมายผังเมืองค่ะ โดยจะเรียงลำดับจากกฎหมายที่มีการอัพเดตกฎหมายล่าสุดก่อน ในตัวกฎหมายก็จะอธิบายถึง ความหมายคำต่างๆ, ประเภทของทีดินแบ่งเป็นกี่ประเภท, มีอะไรบ้าง, สีต่างๆ หมายถึงอะไร, รหัสตัวอักษรต่างๆ เช่น ย พ ต หมายถึงอะไร และรวมไปถึงห้ามสร้างอะไรได้บ้าง

2. แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน หรือผังสีจะแนบท้ายตัวกฎหมาย เพื่อแสดงสีของที่ดินต่างๆ สามารถเปิดดูได้ที่นี่เลยค่ะ  ซึ่งเราต้องทราบตำแหน่งของที่ดินที่เราสนใจ แล้วมาดูในผังสีนี้ค่ะ ว่าอยู่ในเขตสีอะไร ซึ่งแต่ละจังหวัดก็จะมีข้อกำหนดแตกต่างจากกรุงเทพฯ ยกตัวอย่างมาเทียบให้ดู 2 จังหวัด คือ จังหวัดกรุงเทพฯ และจังหวัดนครนายก ซึ่งก็จะเห็นว่ากรุงเทพฯ มีสีสันเยอะกว่านครนายกมาก ซึ่งก็เป็นเพราะในกรุงเทพฯ มีงานใช้งานที่ดินที่หลากหลายประเภทกว่าในจังหวัดนครนายกนั่นเองค่ะ

ซึ่งด้านข้างของผังเมืองรวม  ก็จะมีแถบสีบอกว่า สีอะไรหมายถึง เป็นที่ดินประเภทไหน  ตัวอย่างตามนี้นะคะ

3. ตารางสรุปข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 จะอยู่แนบท้ายกฎหมายอีกเช่นกัน สามารถดูได้ที่นี่ค่ะ  จะเป็นตารางที่สรุปจากตัวกฎหมายว่า สีและรหัสต่างๆ สามารถจะสร้างหรือไม่สามารถสร้างอะไรได้บ้าง เพื่อให้ดูกันได้ง่ายๆ สิ่งก่อสร้างใดที่สามารถสร้างได้จะเป็นช่องสีขาวเปล่าๆ ถ้าสร้างไม่ได้ในตารางจะกากบาทเอาไว้ค่ะ แต่ถ้าช่องไหนมีข้อกำหนดเพิ่มเติม จะมีตัวเลขระบุอยู่ในช่อง ซึ่งตัวเลขนั้นมีความหมายว่าอะไรให้อ่านด้านล่างตาราง เช่น หมายเลข 4 มีเงื่อนไขเรื่องที่ตั้ง ซึ่งก็จะเฉพาะเจาะจงลงไปอีก

นอกจากนี้ท้ายตารางยังมีข้อกำหนดขนาดของอาคารที่สามารถสร้างได้ นั่นคือค่า FAR (Floor Area Ratio) หรือ อัตราส่วนของพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน และค่า OSR (Open Space Ratio) หรืออัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม ซึ่งจะเล่าให้อ่านกันในหัวข้อต่อไปค่ะ

FAR OSR คืออะไร ? 

นอกจากกฎหมายผังเมืองจะบอกเราแล้วว่า ที่ดินของเรานั้นสามารถสร้างอะไรได้บ้าง ไม่ได้บ้าง ยังมีข้อกำหนดเรื่องขนาดของตัวอาคาร และขนาดที่ว่าง ที่เราควรรู้อีกด้วย  เพราะตัวเลขเหล่านี้จะทำให้เราประเมินศักยภาพของที่ดินเราได้นั่นเองค่า  จะพยายามเล่าด้วยภาษาง่ายๆ  ใครงงค่อยๆ อ่านไปนะคะ

1. FAR ย่อมาจาก Floor Area Ratio คือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน ค่ะ  ค่านี้จะบอกว่าอาคารของเราสร้างได้ขนาดพื้นที่ใหญ่สุดไม่เกินกี่ตารางเมตร ? ค่า FAR นี้จะบอกอยู่ช่วงล่างของตารางสรุปข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน มีค่าอยู่ระหว่างเลข 1-10 อันหมายถึงอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมทุกหลังต่อพื้นที่ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคาร เช่น ที่ดินอยู่ในเขตสีแดง, พ.5 ท้ายตารางจะเขียนว่า FAR 10 คือถ้าที่ดินมีขนาด 1 ไร่ (หรือ 1,600 ตารางเมตร) จะสามารถสร้างอาคารได้มีขนาดไม่เกิน 1,600 x 10 = 16,000 ตารางเมตร นั่นเองค่ะ
2. OSR ย่อมาจาก Open Space Ratio คือ อัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม จะทำให้เรารู้ว่าต้องมีพื้นที่เปิดโล่งโดยไม่มีหลังคาหลุมกี่ตารางเมตร ? ค่า OSR จะดูท้ายตารางสรุป ต่อจากค่า FAR มีค่าเป็นร้อยละ (%) อยู่ระหว่างร้อยละ 4-40 (4-40%) อันหมายถึง เปอร์เซ็นต์ของที่ว่างอันปราศจากสิ่งปกคลุมต่อพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นของอาคารทุกหลังที่ก่อสร้างในที่ดินแปลงเดียวกัน หรือพูดง่ายๆ ว่าควรมีพื้นที่ว่างเป็นกี่เปอร์เซนต์ของขนาดอาคาร โดยจะคำนวนต่อจากข้อ 1 นะคะ  เช่น  ในที่ดิน พ.5 ขนาด 1 ไร่  เราสามารถสร้างอาคารที่มีพื้นที่สูงสุดได้ 16,000 ตารางเมตร  แต่ถ้าที่ดินเรามีค่า OSR = 3 จะหมายความว่า จะต้องมีพื้นที่เปิดโล่งอย่างน้อยที่สุด 16,000 x 3% = 450 ตารางเมตร ค่ะ  ฉะนั้นเราจึงมีพื้นที่อาคารคลุมดินได้มากที่สุด 1,600 – 450 = 1,150 ตารางเมตร  เท่านั้นเอง จะสร้างมากกว่านี้ไม่ได้  แต่ถ้าจะสร้างสูงขึ้นไปอีก  โดยเหลือพื้นที่โล่งเอาไว้เยอะมากกว่า 450 ตารางเมตร ก็สามารถทำได้ค่ะ

นิยามในกฎหมายของคำว่า “ที่ว่าง” หมายความว่า พื้นที่อันปราศจากหลังคาหรือสิ่งก่อสร้างปกคลุม ซึ่งพื้นที่ดังกล่าวอาจจะจัดให้เป็นบ่อนํ้า สระว่ายนํ้า บ่อพักนํ้าเสีย ที่พักมูลฝอย ที่พักรวมมูลฝอย หรือที่จอดรถ ที่อยู่ภายนอกอาคารก็ได้ และให้หมายความรวมถึงพื้นที่ของสิ่งก่อสร้าง หรืออาคารที่สูงจากระดับพื้นดินไม่เกิน 1.20 เมตร และไม่มีหลังคาหรือสิ่งก่อสร้างปกคลุมเหนือระดับนั้น

วิธีการดูกฎหมายผังเมืองด้วยตัวเองแบบง่ายๆ 

สมมุติว่ามี นายสบายดี กับนางสาวสบายใจ ต่างคนต่างมีที่ดินกันคนละแปลง แต่มีขนาดที่ดิน 1 งาน เท่ากัน  แต่อยู่กันคนละที่  ทั้งสองคนต้องการรู้ว่าที่ดินของตัวเองนั้นสามารถทำอะไรได้บ้าง ถ้าอยากจะอพาร์ตเมนต์ได้หรือไม่ ?

STEP 1 : หยิบโฉนดที่ดินที่มีขึ้นมาตรวจเช็คว่า เลขที่โฉนดอะไร อำเภอไหน และจังหวัดอะไร เพื่อไปหาพิกัดในแผนที่ก่อน แต่ถ้ารู้พิกัดแล้วก็ข้ามไปที่ STEP 3 ได้เลยค่ะ

ในขั้นตอนแรกเราจะได้ข้อมูลดังนี้ค่ะ

นายสบายดี โฉนดเลขที่ 22222, อำเภอบางขุนเทียน, จังหวัดกรุงเทพฯ  ขนาดที่ดิน 1 งาน
นางสาวสบายใจ มีโฉนดเลขที่ 66666, อำเภอลาดกระบัง, จังหวัดกรุงเทพฯ ขนาดที่ดิน 1 งาน

STEP 2 : ทีนี้เราจะหาพิกัดของที่ดิน โดยเข้าเว็ปไซต์ http://dolwms.dol.go.th/tvwebp/ แล้วเลือกจังหวัด, เลือกอำเภอ และกรอกเลขที่โฉนดลงไปค่ะ ตำแหน่งของโฉนดที่ดินก็จะแสดงในแผนที่ พิกัดของที่ดินจะอยู่ในช่องสีฟ้า ให้ copy เก็บเอาไว้เลยเพื่อใช้ในขั้นต่อไป

ขั้นตอนที่ 2 เราจะทราบพิกัดของที่ดิน  (ตัวเลขทั้งหมดเป็นตัวเลขสมมตินะคะ)

นายสบายดี พิกัด 13.123456789, 114.632598
นางสาวสบายใจ พิกัด 10.123456789, 255.1234567

STEP 3 เราจะดูว่าที่ดินของเราดูในเขตสีอะไร รหัสอะไร ให้เข้าเว็ปไซต์ http://map.longdo.com/ แล้วเลือก “ชั้นข้อมูล” ให้แสดงเป็น “ผังเมืองประเทศไทย” แต่ถ้าอยู่ต่างจังหวัดก็ให้เลือก “ผังเมืองประเทศไทย (จังหวัด)” ค่ะ ผังสีที่เราต้องการก็จะปรากฎขึ้นมาบนแผนที่

จากนั้น เอาค่า GPS ที่เราได้จาก STEP 3 พิมพ์หรือ Copy + Paste พิกัดจาก STEP 2 ลงไปในช่องด้านบนทางซ้าย ตำแหน่งของที่ดินเราก็จะปรากฎขึ้นในแผนที่ค่ะ  ง่ายม๊ะ!!

ในขั้นตอนที่ 3 นี้จะได้สี และตัวอักษรกับตัวเลขมา (ตัวอักษร.เลข – เลข)  โดย “ตัวอักษร.เลข” จะใช้ในการดูข้อกำหนดต่างๆ เป็นหลัก  ส่วนเลขตัวสุดท้ายจะเป็นการบอกเขตพื้นที่ย่อยๆ อีกที

นายสบายดี : ที่ดินอยู่ในเขตสีส้ม ย.๕-๓
นางสาวสบายใจ : ที่ดินอยู่ในเขตสีแดง พ.๒-๔

—-> เสร็จแล้วก็สามารถกดปุ่ม “อธิบายความหมายของสี” ด้านล่างขวาในแผนที่ เพื่อดูความหมายได้ค่ะ

เราก็จะทราบว่าสีที่เราอยู่ อยู่ในเขตอยู่อาศัยหนาแน่นหรืออะไร

นาย A : ที่ดินอยู่ในเขตสีส้ม หมายความว่า อยู่ในเขตที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
นาง B : ที่ดินอยู่ในเขตสีแดง หมายความว่า อยู่ในเขตที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก

STEP 4 : เมื่อเรารู้สี, รหัส และประเภทที่ดินแล้ว ก็มาเปิดตารางสรุปข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามกฎหมาย เพื่อดูว่าเขตสี และรหัสของเรานั้น สร้างอะไรได้บ้างไม่ได้บ้าง

นายสบายดี ที่ดินอยู่ในเขตสีส้ม ย.5 ก็จะดูในช่อง ย.5 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกแบบ แต่ถ้าจะสร้างที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่เกิน 10,000 ตารางเมตรจะมีข้อกำหนดเพิ่ม ให้ดูที่ท้ายตารางส่วนสิ่งที่ห้ามสร้างได้แก่ พาณิชยกรรม ขนาดเกิน 10,000 ตร.ม., สำนักงานที่มีขนาดเกิน 2,000 ตร.ม.ขึ้นไป, ตลาดที่มีขนาดเกิน 5,000 ตร.ม., สนามแข่งรถ, แข่งม้า, สนามยิงปืน เป็นต้น

ส่วนนางสาวสบายใจ ที่ดินอยู่ในเขตสีแดงที่เป็นชุมชนหนาแน่น สีแดง พ.2 สามารถสร้างบ้านได้ทุกประเภทที่มีขนาดไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร, สร้างสำนักงานขนาดใหญ่ได้ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร, สร้างสถานบริการ ได้ แต่ห้ามสร้างตลาดที่มีขนาดเกิน 5,000 เป็นต้น

ถ้าหากมียังมีข้อสงสัยหรือดูในตารางไม่เข้าใจ ก็สามารถมาไปอ่านในตัวกฎหมายผังเมืองเลยก็ได้ ซึ่งในตัวกฎหมายก็จะบอกหมดว่า สีอะไรหมายถึงอะไร ห้ามสร้างอะไรบ้าง รวมถึงข้อกำหนดและข้อยกเว้นเพิ่มเติมสำหรับบางที่ดินอีกด้วย เช่น ห้ามสร้างสถานศึกษาระดับอุดมศึกษาและอาชีวศึกษา เว้นแต่อยู่ในบริเวณ ย.3-24 และบริเวณ 3-35 ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร

แต่ของนายสบายดีและนางสาวสบายใจไม่มีข้อยกเว้นแบบนี้ค่ะ

STEP 5 : ค่า FAR, OSR จะอยู่ที่ท้ายตารางสรุปข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน 

ที่ดินของนายสบายดี มีค่า FAR 4 และ OSR ร้อยละ 7.5
ส่วนที่ดินของนางสาวสบายใจ มีค่า FAR 6 และ OSR ร้อยละ 5

จะเห็นได้ว่าเขตสีส้มหรือเขตที่มีคนอยู่อาศัยปานกลาง จะเน้นให้มีพื้นที่ว่างเยอะมากกว่าเขตสีแดง ที่เป็นเขตค้าขายชุมชนหนาแน่นจะสามารถสร้างอาคารได้ขนาดใหญ่กว่า ไม่เน้นที่ว่างมากนักเนื่องจากเป็นเขตที่เน้นค้าขาย

หลักจากได้ค่า FAR, OSR มา เราลองมาคำนวนกันดูค่ะ

นายสบายดี : ขนาดที่ดิน 400 ตารางเมตร, FAR 4, OSR ร้อยละ 7.5
นางสาวสบายใจ : ขนาดที่ดิน 400 ตารางเมตร, FAR 6, OSR ร้อยละ 5

นายสบายดี มีที่ดินขนาด 1 งาน หรือ 400 ตารางเมตร สามารถสร้างอาคารที่มีพื้นที่รวมได้มากที่สุด (maximum) 4 เท่าของขนาดที่ดิน คือ 400 x 4 = 1,600 ตารางเมตร และควรมีที่ว่างร้อยละ 7.5% ของอาคารที่จะสร้าง คือ 1,600 x 7.5% = 120 ตารางเมตร ซึ่งเราก็จะสามารถออกแบบได้หลายวิธี โดยไม่ผิดกฎข้างต้น เช่น อาคารขนาด 15 x 12 เมตร (ชั้นละ 180 ตารางเมตร) สูง 8 ชั้น มีพื้นที่รวมเท่ากับ 1,440 ตาราเมตร มีที่ว่างรอบอาคาร 220 ตารางเมตร (ผืนที่ดิน 400 – พื้นที่แปลนชั้นล่าง 180 = 220 ตารางเมตร) ซึ่งมากกว่า 7.5% ของ 1,440 หรือ 108 ตารางเมตรตามที่กฎหมายต้องการ แบบนี้ก็ได้ค่ะเพราะไม่ขัดกฎหมาย แต่จะทำไม่ครบประสิทธิภาพของที่ดินเท่านั้นเอง ถ้าในเชิงพาณิชย์อาจจะไม่คุ้มก็ได้

นางสาวสบายใจ มีที่ดินขนาด 1 งาน หรือ 400 ตารางเมตรเหมือนกัน สามารถสร้างอาคารได้ 6 เท่าของขนาดที่ดิน คือ 400 x 6 = 2,400 ตารางเมตร ถ้าหากสร้างเต็ม 2,400 ตารางเมตร ควรมีที่ว่าง 5% คือ 2,400 x 5% = 120 ตารางเมตร ซึ่งที่ว่างแค่นี้สบายมากค่ะ สามารถทำที่ว่างให้เหลือมากกว่านี้ก็ยังได้ อย่างกรณีนี้สมมุติสร้างอาคารประมาณ 8 ชั้น ชั้นละ 280 ตารางเมตร รวม 2,240 ตารางเมตร และมีที่ว่างรอบอาคาร 112 ตารางเมตร ซึ่งเป็น 5% พอดี อยู่ในข้อกำหนดกฎหมาย ก็สามารถสร้างได้ค่ะ

แต่ทั้งนี้จะต้องลงรายละเอียดอีกทีด้วยสถาปนิกค่ะ เพราะจะมีข้อกำหนดควบคุมอาคารอีก ว่าควรต้องเว้นที่ว่างรอบๆ อาคารเท่าไหร่

เพียงเท่านี้ก็สามารถเช็คข้อกำหนดผังเมือง และสามารถทราบขนาดของอาคารได้อย่างคร่าวๆ ด้วยตัวเองแล้วค่ะ

“ถ้าบทความนี้มีประโยชน์อย่าลืมกด Like ให้กำลังใจทีมงานด้วยนะคะ”