Nexus เผยผลวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสหนึ่งเติบโตอย่างมีเสถียรภาพมากขึ้นทั้งตลาดที่อยู่อาศัยและตลาดพื้นที่พาณิชยกรรม การเลือกตั้งที่ผ่านมาน่าจะส่งผลต่อความเชื่อมั่นของตลาดในระยะยาวในแง่ของการลงทุนและตลาดของผู้บริโภคที่ต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยจริง

ตลาดคอนโดมิเนียม

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด  เผยว่าช่วงไตรมาสที่  1  ของปี 2562 มี Supply คอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพทั้งสิ้น 11,300 หน่วย จาก 30 โครงการ ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว 20% โดยทำเลที่มีการเปิดตัวคอนโดมากที่สุดยังคงเป็นพระโขนง สวนหลวง แบริ่ง (2,400 หน่วย, 21%) รองลงมาเป็น พญาไท รัชดาภิเษก (1,938 หน่วย, 17%) และอันดับสามคือ ลาดพร้าว วังทองหลาง (1,580 หน่วย, 14%)

ทั้งนี้ภาพรวมตลาดมีการเปลี่ยนแปลงเห็นได้ชัดหลายประการ เช่น คอนโดมิเนียมที่เกิดใหม่ไตรมาสนี้ ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมกลุ่มซิตี้คอนโด ที่มีราคาต่อตารางเมตรไม่เกิน 75,000 บาท และตลาดกลาง หรือ mid market ที่มีราคาต่อตารางเมตรไม่เกิน 100,000 บาทรวมกันมากถึง 75% ของจำนวนหน่วยที่เปิดใหม่ทั้งหมด (ประมาณ 8,500 หน่วย) จะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการเริ่มปรับตัวในการพัฒนาสินค้าเพื่อตอบรับกับตลาดที่มีความต้องการแท้จริงมากขึ้น

ซึ่งก็ทำให้ราคาเฉลี่ยคอนโดในกรุงเทพปรับตัวลงเล็กน้อยประมาณ 1% อยู่ที่ 139,400 บาทต่อตารางเมตร เมื่อเทียบกับปลายปีที่แล้วอยู่ที่ 140,600 บาทต่อตารางเมตร  แต่การปรับตัวลงนี้ไม่ได้ส่งผลต่อภาพรวมราคาของตลาดอย่างมีนัยสำคัญ

คาดการณ์สถานการณ์อุปทานใหม่ในช่วงปีนี้ เทรนด์ยังคงเป็นตลาดกลุ่มซิตี้คอนโด และตลาดกลาง หรือ mid market มากขึ้น แต่ก็ยังคงเห็นคอนโดมิเนียมในตลาด high-end และ luxury บ้าง  จากการซื้อที่ดินไปแล้วตั้งแต่ช่วงปีที่แล้ว  และคาดการณ์ว่าดีมานด์ส่วนใหญ่ของคอนโดมิเนียมในปีนี้จะมาจากผู้อยู่อาศัยจริง เนื่องจากมาตรการ LTV และการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น  โดยนักลงทุนชาวไทยน่าจะลดลงไป

คาดว่าหลังจากการเลือกตั้ง น่าจะเห็นการลงทุนจากต่างชาติเพิ่มขึ้น ผลจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะทำให้มีการกำหนดราคาประเมินคอนโดมิเนียมใหม่ในปีหน้า น่าจะทำให้ตลาดมีความคึกคักมากขึ้นในแง่ของคอนโดมิเนียมมือสอง หากรัฐบาลมีการทบทวนภาษีการโอนและภาษีธุรกิจเฉพาะเพื่อเอื้อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองมากขึ้น เพื่อกระตุ้นให้มีการหมุนเวียนของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในตลาด ก็จะช่วยให้ตลาดการลงทุนในคอนโดมิเนียมเติบโตอย่างมีเสถียรภาพมากขึ้น

ในส่วนของตลาด Commercial real estate นายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด ให้ความเห็นว่าตลาดพื้นที่สำนักงาน และศูนย์การค้า น่าจะได้รับผลกระทบจากการเลือกตั้งน้อย

ตลาดพื้นที่สำนักงาน

ตลาดพื้นที่สำนักงานได้รับปัจจัยลบน้อยที่สุดเมื่อเทียบกับตลาดอื่นๆ  ด้วยมีอัตราการเช่า (Occupancy rate) ที่มากกว่า 90% และค่าเช่ายังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ยที่ 4-5% ต่อปีในระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมา

จากการสำรวจพบว่าในไตรมาสแรกที่ผ่านมา พื้นที่สำนักงานเกรด A และเกรด B ในกรุงเทพฯ มีพื้นที่ทั้งหมดประมาณ 4.20 ล้านตารางเมตร ซึ่งปัจจุบัน พื้นที่สำนักงานเกรด A มีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 980 บาท/ตารางเมตร/เดือน และเกรด B เฉลี่ยที่ 700 บาท/ตารางเมตร/เดือน โดยราคาค่าเช่าเฉลี่ยทั้งตลาดมีการปรับขึ้นอยู่ที่ 810 บาท/ตารางเมตร/เดือน เพิ่มขึ้น 8% จากปีที่แล้ว ณ เวลาเดียวกัน (YoY)

ตลาดพื้นที่ศูนย์การค้า

ในส่วนของตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าก็ได้รับปัจจัยเชิงบวกจากการเลือกตั้งเช่นกัน เนื่องจากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคภายในประเทศ และรวมถึงนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาจับจ่ายในประเทศไทย  ซึ่งปัจจุบัน ตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าในไทยก็มีศักยภาพที่ดีอยู่แล้ว แม้จะเผชิญกับสภาวะการแข่งขันที่รุนแรงและตลาดอีคอมเมิร์ซที่เข้ามามีบทบาทในระบบค้าปลีกมากขึ้นก็ตาม

โดยในช่วงปลายปีที่ผ่านมา ตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าในกรุงเทพกลับมาเป็นที่จับตามองอีกครั้ง สืบเนื่องจากการเปิดตัวของโครงการ ICONSIAM  นอกจากนี้บริเวณย่านศูนย์กลางทางการค้า คือ พระรามที่ 1 ไป จนถึงแยกราชประสงค์ และบริเวณพร้อมพงศ์ ก็ยังมีจำนวนคนทั้งชาวไทยและนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าใช้บริการมากกว่า 100,000 คนต่อวันในช่วงวันหยุด ส่งผลให้พื้นที่เช่าในบริเวณนี้มีอัตราการเช่าเฉลี่ยสูงถึงกว่า 95% และยังคงมีร้านค้าจำนวนมากที่อยู่ในรายชื่อที่รอพื้นที่ว่าง

จากการสำรวจของเน็กซัสฯ พบว่าพื้นที่ศูนย์การค้าที่เกิดขึ้นใหม่ของไตรมาสนี้ มาจาก 101 The Third Place, The Market, Bangkok by Platinum และ Don Don Donki รวมพื้นที่เช่าทั้งสิ้นประมาณ 70,000 ตารางเมตร โดยในปีนี้คาดว่าจะมีพื้นที่ศูนย์การค้าเพิ่มขึ้นอีกกว่า 140,000 ตารางเมตร และยังมีพื้นที่ศูนย์การค้าที่อยู่ในช่วงก่อสร้างและอยู่ในระหว่างแผนการดำเนินงานอีกจำนวนมาก