[Advertorial]

2 ปีที่ผ่านมา คอนโด Park 24 เปิดขายไป 2 เฟส และก็ได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีจากทั้งลูกค้าชาวไทยและชาวต่างประเทศ  ซึ่งที่ผ่านมาก็เปิดขายไปแล้ว 4 ตึก ยังเหลือในสวนของ Tower 4 ในเฟส 2 ที่ยังไม่ได้ขาย  โดยตึกนี้กำลังจะถูกนำออกมาขายโดยใช้ชื่อว่า The Park at Em District ซึ่งตัวโครงการนี้ก็แตกต่างจากตึกก่อนๆ ตรงที่จะเน้นขายเฉพาะนักลงทุนเท่านั้นครับ  ไม่ได้ขายเพื่อให้คนมาซื้ออยู่เอง  คนที่ซื้อก็จะต้องนำห้องไปปล่อยเช่าผ่านโครงการซึ่งจะดำเนินการแทนทุกอย่างแบบครบวงจร  เรียกว่าจ่ายเงินแล้วรอรับผลตอบแทนอย่างเดียว  แต่ในรายละเอียดที่จะนำห้องไปปล่อยเช่านั้นก็มีดีเทลอีกหลายส่วน  ซึ่งเดี่ยวเราจะค่อยๆ อธิบายให้อ่านกันง่ายๆ ครับ

ในส่วนของรายละเอียดของตัวตึก The Park at Em District  ก็จะเป็นแบบเดียวกับคอนโด Park 24  ทั้งเฟส 1 และเฟส 2 ที่อยู่สบายเคยรีวิวให้อ่านกันอย่างละเอียดไปตั้งแต่ตอนเปิดตัวทั้ง 2 เฟสครับ  ใครที่เคยตามอ่านก็คงทราบกันดีอยู่แล้ว  เราก็เลยจะขอทวนกันสั้นๆ พอ  แต่ถ้าใครอยากอ่านรีวิวฉบับเต็ม  ก็ตามไปอ่านกันได้ครับ >> Review : Park 24 เฟส 1    Park 24 เฟส 2

ก่อนอื่นเรามาท้าวความรายละเอียดคร่าวๆ ของ Park 24 กันก่อน

Park 24 (พาร์ค 24) 

• เจ้าของโครงการ >>> บริษัท พราวด์ เรสซิเด้นซ์ จำกัด
• ที่ตั้งโครงการ >>>  ซอยสุขุมวิท 24
• ขนาดที่ดิน >>>  12 ไร่ (โดยประมาณ เฟส 1 ประมาณ 5 ไร่, เฟส 2 ประมาณ 7 ไร่)
• จำนวนอาคาร >>>  7 อาคาร
• จำนวนชั้น >>>
  • ตึก 1 สูง 2 ชั้น (ยูนิตเพื่อการพาณิชย์)
  • ตึก 2 สูง 51 ชั้น (เฟส 1)
  • ตึก 3 สูง 29 ชั้น (เฟส 1)
  • ตึก 4 สูง 29 ชั้น (The Park at Emdistrict)  245 ยูนิต
  • ตึก 5 สูง 51 ชั้น (เฟส 2)
  • ตึก 6 สูง 44 ชั้น (เฟส 2)
• ที่จอดรถ >>> 1,048 คัน ไม่รวมจอดซ้อนคัน  (นับรวมทั้งเฟส 1 และ 2)

The Park at Em District  managed by the Ascott Limited

• เจ้าของโครงการ >>> บริษัท พราวด์ เรสซิเด้นซ์ จำกัด
• บริหารโครงการ >>> The Ascott Limited
• ที่ตั้งโครงการ >>>  ซอยสุขุมวิท 24
• จำนวนอาคาร >>> 1 อาคาร
• จำนวนชั้น, ยูนิต >>>
  • ตึก 4 สูง 29 ชั้น (The Park at Emdistrict)  245 ยูนิต
• ประเภทห้อง >>>
  • 1 ห้องนอน 29-50 ตารางเมตร  146 ยูนิต
  • 2 ห้องนอน 52-68 ตารางเมตร 96 ยูนิต
  • Duplex 116 ตารางเมตร 3 ยูนิต
• ราคาขายเริ่มต้น ณ วันทำรีวิว >>> 8 ล้านบาท (วันที่ 14 กันยายน 2559)
• ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร >>> 285,000 บาท ต่อ ตารางเมตร (กันยายน 2559)
• พิกัด GPS  13.725034,100.567292

อย่างที่พอทราบกันดีอยู่แล้วว่าทางเข้าออกโครงการนั้นจะสามารถใช้ได้ทั้งซอยสุขุมวิท 22 และสุขุมวิท 24  ซึ่งทางเข้าหลักจะใช้ที่ซอย 24 ซึ่งพลุกพล่านกว่า และซอย 24 ในแง่ทำเลก็มีมูลค่าสูงกว่าซอย 22 อยู่แล้วด้วย  ภายในโครงการมีตึกทั้งหมดอยู่ 6 ตึกครับ  ด้านหน้าสุดตึก 1 เป็นตึกที่ขายเป็นยูนิตเพื่อการพาณิชย์ ที่ตอนนี้เป็นสำนักงานขายโครงการอยู่  ด้านในถัดเข้ามาตึก 2 และ 3 จะอยู่ในเฟสแรก  ส่วนตึก 4, 5, 6 จะถือว่าอยู่ในเฟส 2 ซึ่งตึก 4 ตรงกลางโครงการนี่แหละครับ ที่จะทำเป็น The Park at Em District

ลองซูมเข้าไปดูรายละเอียดกันใกล้ๆ ครับ ตัวตึกของโครงการจะกินพื้นที่ดินค่อนข้างน้อย  และปล่อยที่ว่างให้เป็นพื้นที่สีเขียวและสวนมากพอสมควร  เรียกว่าตามชื่อ “The Park” เลย  ซึ่งพื้นที่สวนด้านล่างไม่ว่าจะอยู่ตึกไหนก็สามารถใช้ร่วมกันได้ทั้งหมด  แต่ส่วน Facilities บนตึก  ถ้าเป็นคนที่ซื้อตึก 4 ที่เป็น The Park at Em District ก็จะไปใช้งาน Facilities บนตึกอื่นๆ ไม่ได้นะครับ

พื้นที่ส่วนกลางจะอยู่ที่ชั้น 2 และชั้น 28  โดยชั้น 2 มีฟิตเนสและห้องโยคะ  ส่วนชั้น 28 จะมีสระว่ายน้ำเป็น Lap Pool ยาว 40 เมตร, มี Jacuzzi และสระเด็กแยก รวมถึงห้องซาวน่าครับ

ในส่วนของ Floor Plan ในแต่ละชั้นของ The Park at Em District จะเหมือนกันครับ  วางแปลนมาคล้ายกับตึกอื่น แบบ 2 ห้องนอนที่เป็นห้องใหญ่จะอยู่ตรงหัวมุมอาคารทั้ง 4 มุม และห้องเล็กแบบ 1 ห้องนอน ก็จะอยู่บริเวณตรงกลาง  จัดแปลนมาเรียบๆ เข้าใจง่ายครับ

แปลนห้องของ The Park at Em District แบบ 1 ห้องนอนนี้เป็นขนาดมาตราฐานของ 1 ห้องนอนที่โครงการทำมาให้ครับ ขนาดของห้องในแต่ละชั้นจะต่างกันบ้างนิดหน่อย แต่ก็ไม่เป็นนัยยะสำคัญอะไร วางแปลนโดยบีบห้องน้ำออกเป็นแนวยาว แยกส่วนอาบน้ำและสุขภัณฑ์ออกจากกัน  ห้องหน้ากว้าง 4.10 เมตร  มีสเปซส่วนนอนและส่วนนั่งเล่นเปิดเชื่อมถึงกัน

แบบ 2 ห้องนอน นี้ทำเหมือนกับการ combined ห้องแบบ 1 ห้องนอนเข้าด้วยกัน  แต่ถ้าอยู่คนเดียวก็สามารถปรับอีกห้องให้กลายเป็นห้องทำงาน หรือห้องอเนกประสงค์ก็ได้ครับ  ในส่วนของห้องน้ำฝั่งหนึ่งก็จะมีอ่างอาบน้ำเพิ่มเข้ามา

ห้องของ The Park at Em District ที่ได้มาจะเป็นห้องแบบ Fully Furnished แบบพร้อมปล่อยเช่าต่อ  มีเฟอร์นิเจอร์ให้ครบตามห้องตัวอย่างเลย

ดูรายละเอียดของตัวโปรเจคกันไปคร่าวๆ แล้ว  ถ้าใครอยากอ่านรายละเอียดการวิเคราะห์ของผมกับทีมงานที่เคยรีวิว Park 24 ไว้ให้ละเอียดมากยิ่งขึ้น  ก็ไปดูได้จากรีวิวก่อนหน้านะครับ  ส่วนบทความนี้เราจะไปเล่าให้อ่านกันต่อถึงโมเดลการลงทุนที่ทาง The Park at Em District ทำออกมา

อย่างที่บอกไว้ตอนต้นว่าโครงการนี้ทำมาเพื่อขายกับนักลงทุนคอนโดโดยเฉพาะ โมเดลการลงทุนนี้เลยเรียกว่า “Sell and Lease Back” คือพอขายไปแล้วแล้วก็ทำสัญญาเช่ากลับมาทันที เพราะฉะนั้นเมื่อเจ้าของห้องซื้อห้องที่ตกแต่งพร้อมอยู่ เฟอร์นิเจอร์ครบ จากทางโครงการและโอนกรรมสิทธิ์ไปเรียบร้อยแล้ว  ห้องที่ซื้อมาก็จะถูกนำไปให้ทาง Fulcrum Global บริหารต่อตลอดระยะเวลา 10 ปีข้างหน้าในรูปแบบของสินทรัพย์ปล่อยเช่าตามสัญญาที่ทำกันไว้ครับ  ซึ่งทาง Fulcrum Global ก็จะคืนผลตอบแทนที่เป็นค่าเช่ากลับมาให้นักลงทุนเจ้าของห้อง  และมีการการันตีผลตอบแทนใน 2 ปีแรก สำหรับ 1 ห้องนอน 5% และ 2 ห้องนอนขึ้นไปที่ 6%

ทีนี้เวลาที่ห้องทั้งหมดที่เจ้าของร่วมของคอนโด The Park at Em District ถูกส่งต่อให้ Fulcrum Global บริหารแล้ว  ทาง Fulcrum ก็ได้ว่าจ้าง The Ascott Limited ซึ่งเป็นบริษัทที่ทำธุรกิจ Serviced Residence สัญชาติสิงคโปร์  ในเครือของ CapitalLand ให้เข้าไปบริหารตัวคอนโดในรูปแบบของ Serviced Residence  โดยนำไปปล่อยเช่าแบบเดียวกับที่ The Ascott ทำอยู่ทั่วโลก

ซึ่งตัว The Ascott เองก็จะทำหน้าที่ดูและห้องและจัดหาผู้เช่าจากต่างชาติ  โดยไปทำสัญญากับบริษัทข้ามชาติต่างๆ เช่น พวกที่จะต้องส่งพนักงานมาทำงานในเมืองไทยเป็นระยะเวลานานๆ  ที่จะไปเช่าโรงแรมเกรดดีๆ อยู่ระยะยาวจ่ายเป็นรายวันก็ไม่คุ้ม  ให้มาเข้าพักที่ The Park at Em District แทน  โดยที่ผู้ที่มาเช่าก็จะได้รับบริการต่างๆ ในรูปแบบของ Service Residence อย่างครบถ้วน  หลังจากนั้นเมื่อทาง Fulcrum Global ได้รับเงินค่าเช่าจาก Ascott  ก็จะกระจายคืนสู่นักลงทุนตามสัดส่วนของตัวคูณในแต่ละห้องที่วางเอาไว้เพื่อให้แต่ละคนได้ผลตอบแทนการลงทุน (Yield) กลับมาเรื่อยๆ นั่นเอง  ผมสรุปทำกราฟิกด้านล่างมาให้ดูกันง่ายๆ  จะได้เข้าใจกันมากขึ้นครับ

โมเดล Sell and Lease Back ที่ทาง The Park at Em District นำมาใช้นี้เป็นครั้งแรกที่เอาเข้ามาในไทย  แต่ในต่างประเทศก็มีการซื้อขายรูปแบบนี้มากพอควรครับ  ยกตัวอย่างโครงการ The Waterfront ที่ฮ่องกง  ซึ่งลักษณะเป็นหมู่ตึกคอนโดหลายตึกคล้ายๆ กับที่ Park 24 นี่แหละ  โดย Tower 5 ในโครงการ The Waterfront นั้นบริหารโครงการทำเป็น Serviced Residences โดย Lanson Place และหลังจากสัญญาสิ้นสุดในปี 2006 ก็ขายออกไป  พบว่าตึกในส่วนที่ทำเป็น Serviced Residences นั้นขายได้ราคาบวกพรีเมียมไปอีก 30% เมื่อเทียบกับอสังหาฯ ในทำเลเดียวกัน  และตึกอื่นๆ ที่อยู่ในโครงการแต่ไม่ได้ทำเป็น Serviced Residences ก็จะได้ราคาบวกพรีเมียมไปอีก 11%  จนพอมาถึงปี 2016 ในปัจจุบัน  มูลค่าของตึก 5 ก็ยังบวกพรีเมียมมากกว่าตึกอื่นในโครงการอยู่อีก 8% ด้วยกัน  ตัวเลขนี้เลยถูกนำมาใช้อ้างอิงว่าโอกาสที่ The Park at Em District จะมีมูลค่าสูงขึ้นในอนาคต  ทั้ง Rental Yield และ Capital Gain ก็จะมากขึ้นด้วยนั่นเองครับ

ส่วนตัวเลขอีกตัวที่น่าสนใจก็คือตัวเลขค่าเช่าในตลาด Luxury Condominium ในช่วง Mid-Sukhumvit ซึ่งจะพบว่าโครงการที่ทำเป็น Serviced Residences (เช่น Somerset, Oakwood, Marriott) จะได้ค่าเช่าสูงกว่าในส่วนของที่เป็นคอนโดมิเนียมปกติอยู่ประมาณ 100% เลยทีเดียวครับ

นอกจากนี้ทาง Jones Lang Lasalle (JLL) ก็ได้เก็บข้อมูลสรุปดัชนีราคาเช่าตั้งแต่ปี 2007 ไปจนถึงปี 2013  ก็พบว่าโครงการที่ทำเป็น Serviced Residences  จะมีดัชนีค่าเช่าสูงกว่าคอนโดมิเนียมปกติประมาณ 30% โดยเฉลี่ย

เท่าที่ทางเราได้ข้อมูลและไปศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมมา  โมเดลนี้ก็มีทั้งข้อดีและข้อที่ควรคำนึงถึง รวมแล้วหลายประเด็นครับ  ลองสรุปมาให้คร่าวๆ ตามนี้

ข้อดี

• นักลงทุนที่ต้องการซื้อเพื่อปล่อยเช่า ไม่ต้องบริหารทรัพย์สินเอง และไม่ต้องดูแลห้องด้วยตัวเอง  เพียงจ่ายเงินซื้อ ทำสัญญา และรอรับผลตอบแทนการลงทุน (Yield) เท่านั้น
• นักลงทุนไม่ต้องเหนื่อยและเสียเวลาหาผู้เช่าด้วยตัวเอง
• ได้ค่าเช่าสูงกว่าการปล่อยเช่าด้วยตัวเอง  เพราะ Ascott ทำสัญญากับผู้เช่าในลักษณะที่เป็น Corporate Tenant จากบริษัทข้ามชาติ  มีกำลังซื้อสูงกว่า และมีความแน่นอนต่อเนื่องในการเช่ามากกว่า
• เมื่อเวลาผ่านไป สภาพตึก(น่าจะ)ได้รับการดูแลอย่างดี และโทรมช้ากว่าเมื่อเทียบกับคอนโดปกติทั่วไป เนื่องจากต้องมีการบำรุงรักษาตลอดเพื่อดึงลูกค้าเข้ามาเช่าอย่างต่อเนื่อง
• ได้ Capital Gain ในระยะยาว เมื่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในตลาดเพิ่มขึ้น

ข้อควรคำนึง

• เหมาะกับการลงทุนแบบระยะยาวมากกว่า  เพราะสัญญาที่ทำไว้ฉบับแรกจะกินระยะเวลา 10 ปี  คนที่ลงทุนระยะสั้นถึงระยะกลางแล้วหวังจะขายเอา Capital Gain อาจจะลำบากหน่อย  เพราะจะต้องหาผู้ซื้อต่อที่สามารถยอมรับโมเดลและเงื่อนไขแบบเดียวกับที่ทำสัญญาได้  ยิ่งนักเก็งกำไรคอนโดระยะสั้นทั้งหลายคงไม่เหมาะเท่าไหร่ที่จะมาเล่นในตลาดนี้
• ตัวเจ้าของห้องเอง หรือญาติพี่น้อง หรือเพื่อนเจ้าของห้อง จะได้สิทธิพักจำนวน 20 คืน/ปี แต่ไม่ได้เข้าพักฟรี  ต้องเสียเงินนิดหน่อย ซึ่งเป็นเรตราคาที่ถูกกว่าเช่าปกติ
• ผู้ที่เช่าห้องของ The Park at Em District จะไม่สามารถใช้ Facilities ในตึกอื่นที่อยู่ในโครงการ Park 24 ได้  (แต่คนที่ซื้อตึกอื่น จะสามารถขึ้นมาใช้ที่ตึกนี้ได้)
• อัตราผลตอบแทนค่าเช่าที่ได้ในอนาคตระยะยาวก็อาจจะจะมีการการแปรผันได้  ซึ่งก็มักเป็นไปตามสภาพเศรษฐกิจในภาพใหญ่ของประเทศ (มหภาค) อยู่แล้วครับ

ในภาพรวมแล้วก็จัดเป็นโมเดลการลงทุนคอนโดใหม่ที่แปลกใหม่สำหรับเมืองไทยอยู่มากทีเดียวครับ  แต่อย่างที่บอกว่าโมเดลนี้ในต่างประเทศก็มีทำอยู่แล้วพอควร  ส่วนจะคุ้มค่ากับการลงทุนหรือไม่  อันนี้ก็ถือว่าเป็นวิจารณญาณของแต่ละคนครับ  ^__^

หมายเหตุ

• บทความนี้ (The Park at Em District) เป็นบทความ Advertorial
• บทความอื่นๆ ที่เกี่ยวเนื่อง (รีวิว Park 24 เฟส 1 และ 2) เป็นความคิดเห็นของทางทีมงานอยู่สบายทั้งหมด  ไม่เกี่ยวข้องกับโครงการแต่อย่างใด