อย่างที่ทราบกันว่าตั้งแต่ 12 สิงหาคม ปีนี้ รถไฟฟ้าสายสีม่วงก็จะเปิดใช้อย่างเป็นทางการหลังจากรอคอยกันมานานแสนนานนะครับ  การเปิดวิ่งของรถไฟฟ้าสายสีม่วงนี้ก็ทำให้ชาวกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีจุดที่รถไฟฟ้าจะวิ่งข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาเพิ่มอีก 1 จุด ที่สถานีสะพานพระนั่งเกล้าฯ จากเดิมที่มีรถไฟฟ้า BTS วิ่งข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาไปบริเวณสะพานตากสินเพียงจุดเดียว  ตรง MRT สถานีสะพานพระนั่งเกล้านี่ก็จะเป็นจุดที่สอง  (และอีกจุดคือที่รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินสถานีบางโพที่กำลังสร้างอยู่)  โดยเมื่อทั้ง 3 จุด เปิดใช้งานพร้อมกันหมดก็จะช่วยเชื่อมต่อกับพื้นที่ต่างๆ ทำให้เกิดโครงสร้างเมืองและการเข้าถึงพื้นที่ในสองฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาได้ดีขึ้นหล่ะครับ

เราลองมาดูแผนที่คร่าวๆ กันก่อนเนอะ

ในภาพใหญ่ เราจะเห็นว่าระยะจากจุดตัดข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาระหว่าง MRT สะพานพระนั่งเกล้า กับ MRT บางโพ และระยะทางระหว่าง MRT บางโพ ถึง BTS สะพานตากสิน นั้นถูกวางไว้ห่างพอกัน  ซึ่งในอนาคตก็จะมีเรือด่วนเจ้าพระยาวิ่งเชื่อมถึงกันได้หมด  อย่างล่าสุดตรง MRT สะพานพระนั่งเกล้า ก็ได้รับอนุมัติงบประมาณ 90 ล้านบาท สร้างท่าเรือเพิ่ม 4 ท่า ตรงบริเวณใต้สะพานพระนั่งเกล้าพอดี  โดยจะแบ่งเป็นท่าเรือโดยสาร 2 ท่า, ท่าเรือข้ามฝาก เพื่อเชื่อมไปยังชุมชนอีกฝั่ง 1 ท่า  และท่าเรือท่องเที่ยวอีก 1 ท่า  เพื่อมาสนับสนุนการท่องเที่ยวของเทศบาลเมืองนนทบุรีด้วย  ซึ่งนั่นก็จะทำให้อีกหน่อยเราก็จะสามารถนั่งเรือไปได้ไกลกว่าตรงท่าน้ำนนท์  ซึ่งเป็น hub ใหญ่ของทางเทศบาลเมืองนนทบุรี  และเป็นจุดเริ่มของเรือด่วนเจ้าพระยานั่นเองครับ

ทีนี้เมื่อระบบโครงสร้างพื้นฐานและระบบโครงสร้างทางการคมนาคมเริ่มเชื่อมต่อกันได้อย่างมีครบถ้วนมากขึ้น  ก็จะย่อมจะเกิดการโตของเมืองอย่างเด่นชัดตามมา  โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัย  ซึ่งแน่นอนว่าราคาที่อยู่อาศัยในเมืองใกล้รถไฟฟ้านั้นสูงขึ้นตลอดจนบางทีเริ่มลำบากสำหรับคนธรรมดาทั่วไปที่จะต้องมาซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมกัน

ทีนี้ถ้าพูดถึงตลาดคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่เป็นที่ใฝ่ฝันของหลายคน  ก็จะมีอยู่กระจัดกระจายอยู่หลายทำเลทั้งเก่าและใหม่ครับ  ผมมีข้อมูลจากคุณสุรเชษฐ์ กองชีพ  รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยของ Colliers International มาให้ดูกัน

ถ้าดูช่วงกลางของแผนที่ จะเห็นว่าคอนโดริมแม้น้ำนั้นไปอยู่ทางฝั่งถนนจรัญสนิทวงศ์เพียงด้านเดียว  ซึ่งก็เป็นผลจากกฏหมายผังเมืองที่ต้องการรักษาทัศนียภาพของมุมมองในเขตเมืองชั้นในของเกาะรัตนโกสินทร์นั่นเองครับ   แต่ถ้าลงไปทางใต้เราจะเห็นคอนโดอยู่เรียงรายกัน 2 ฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา  ช่วงกลางเมืองอย่างเจริญกรุงและเจริญนครราคาก็จะสูงมากอยู่แล้ว  ส่วนล่างลงมาอย่างฝั่งพระราม 3 และราษฎร์บูรณะ ก็จะมีหลากหลายระดับราคาคละกันไป  ตั้งแต่แบรนด์ราคาประหยัดอย่าง LPN ไปจนถึงคอนโดแพงสุดบทถนนพระราม 3 อย่าง Canapaya Residences

ช่วง 5-6 ปีหลังมานี้  เราจะเห็นว่าคอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยานั้นมี supply โตขึ้นอย่างมากครับ  ตัวเลข ณ สิ้นปี 2558 มีอยู่ในตลาดประมาณ 17,250 ยูนิต!!  จนที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่ทำเลเหมาะนั้นหายากขึ้นเพราะมีจำกัดกว่าที่ดินทั่วไปครับ

และก็แน่นอนว่าด้วยปัจจัยทางด้านราคาที่ดินก็ทำให้คอนโดมิเนียมริมเจ้าพระยานั้นต้นทุนสูงมากขึ้น  ในพื้นที่ใจกลางเมืองอย่างย่านเจริญนครนั้นราคาซื้อขายที่ดินอยู่กันที่ 300,000 – 450,000 บาทต่อตารางวา  ทำให้โครงการที่เปิดโซนนี้มีแต่ระดับ Top Brand ทั้งสิ้น  แถมเปิดมายังขายได้สบายๆ ด้วย เพราะเศรษฐีกระเป๋าหนักนั้นไม่แคร์อะไรอยู่แล้วกับการซื้ออสังหาฯ ใน Prime Location

ส่วนที่ต้นทุนนรองลงมาก็จะเป็นโซนพระราม 3 ซึ่งนับเป็นโซนที่มีคอนโดริมน้ำเจ้าพระยาเหลือขายเยอะที่สุดอยู่ตอนนี้ (7,560 ยูนิต ณ สิ้นปี 2558)  ซึ่งจริงๆ แล้วโซนพระราม 3 นั้นสามารถขับรถเข้าเมืองได้ไม่ยากครับ  แต่สิ่งนึงที่ผมมองว่าทำให้พื้นที่นี้ไม่โตอย่างหวือหวาก็เพราะไม่มีระบบขนส่งมวลชนอย่างรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน  ถ้าจะมอง BRT นั้นก็ยังสเกลเล็กเกินไปที่จะส่งผลหล่ะครับ  อีกอย่างแปลงที่ดินแถวพระราม 3 นั้น ส่วนใหญ่ก็เป็นแปลงใหญ่มากๆ  ซึ่งทำให้ต้นทุนที่ดินราคาสูงตามไปด้วย  ดีเวลลอปเปอร์หลายเจ้าเลยลงไปทำโครงการที่ใช้เงินทุนน้อยกว่าในทำเลอื่นแทน

ส่วนทำเลที่ออกนอกเมืองไปหน่อยที่มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่านอย่างตรงบริเวณ MRT บางโพ (สายสีน้ำเงิน) ก็มีเจ้าใหญ่อย่าง Land and Houses จับจองพื้นที่สร้างเป็นโครงการ 333 Riversides ไปเรียบร้อย  ถัดออกมาอีกจุดตรง MRT สะพานพระนั่งเกล้า (สายสีม่วง) ราคาที่ดินนั้นซื้อขายกันอยู่ที่ 80,000 – 100,000 บาทต่อตารางวา  ล่าสุดก็เพิ่งจะมีคอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยาเปิดใหม่ชื่อ The Politan Rive เจ้าของโครงการนั้นก็คือ EVERLAND  ซึ่งโซนนี้ก็ยังจัดเป็นคอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่ราคาไม่โหดร้ายนัก เริ่มต้นที่ 52,500 บาทต่อตารางเมตร  ยังเป็นระดับราคาที่คนวัยทำงานโดยส่วนใหญ่ยังหาซื้อกันได้

ทาง Colliers มีตัวเลข Supply ณ ปัจจุบัน รวมถึงที่กำลังจะทยอยสร้างเสร็จออกสู่ตลาดด้วยเยอะพอสมควร  แชมป์นั้นตกเป็นของโซนพระราม 3 ครับ

ถ้าจะแยกเป็นรายโครงการนั้นก็หยิบตัวเด่นๆ ของทั้ง 3 สถานีมาให้ดูกัน

ที่สถานีสะพานตากสินนั้นล้วนเป็นคอนโดแบบ Super Luxury ทุกโครงการครับ  คอนโดแพงสุดก็เป็นของ The Residences @ Mandarin Oriental ที่เปิดตัวไปปลายปีที่แล้วที่ราคาเฉลี่ย 400,000 บาทต่อตารางเมตร  สังเกตได้ว่าช่วงหลังคอนโดหลายโครงการในโซนนี้จะพ่วงเอาเซอร์วิสของโรงแรมมาไว้ด้วยภายในคอนโดเลย  ทั้งนี้ก็เพื่อที่จะอัพแบรนด์และใช้ประโยชน์มาเพิ่มมูลค่าของโครงการให้บรรดาเศรษฐีกระเป๋าหนักทั้งหลายยอมควักเงินจ่ายให้นั่นเอง  ในลิสรายชื่อที่เอามาให้ดูที่นี้ส่วนใหญ่ก็จะเป็น Free hold ทั้งหมด จะมีคอนโด Lease hold อยู่โครงการเดียวคือ Four Season Private Residences ของ Country Group ครับ

ถัดไปอีก 2 สถานีกันบ้าง  ย่านสาวบางโพนั้นเป็นพี่ใหญ่ Land and Houses จับจองกับ 333 Riverside ไป  ส่วน The Politan Rive (เดอะโพลิแทน รีฟ) ก็อยู่ตรงสถานีสนามบินน้ำอย่างที่เล่าไปครับ The Politan Rive ราคาเริ่มต้นนั้นอยู่ที่ 1.29 ล้านบาท  จะเริ่มเปิดจองครั้งแรกวันที่ 30-31 มกราคม 2558  นี่แหละครับ  โครงการนี้ราคาเฉลี่ยเริ่มต้นที่ 52,500 บาทต่อตารางเมตร  จะแล้วเสร็จตอนไตรมาสแรกของปี 2562 ครับ

ความคืบหน้าของ 333 Riverside ครับ  เห็นโครงสร้างเป็นรูปเป็นร่างแล้ว

ส่วนนี่เป็น The Politan Rive (เดอะ โพลิแทน รีฟ) ครับ

ไหนๆ ในบทความนี้ก็พูดกันถึงคอนโดริมแม่น้ำกัน  ผมพาไปดูพื้นที่คร่าวๆ ของ MRT สถานีสะพานพระนั่งเกล้าที่ใกล้จะเปิดใช้งานกันครับ  พื้นที่ตรงนี้ถ้าข้ามฝั่งไปก็จะมีสถานีไทรม้าอยู่  แต่ตัวสถานีไทรม้านั้นมีระยะห่างจากริมแม่น้ำพอสมควรทีเดียว  ถ้าดูลักษณะการกระจายตัวของการอยู่อาศัยแล้วจะเจอว่าฝั่งสนามบินน้ำนั้นคึกคักและดูเจริญกว่าอีกฝากนึงอย่างชัดเจน  ซึ่งก็มาจากการที่มีถนนสนามบินน้ำเป็นเมนหลักวิ่งขนานไปกับริมแม่น้ำและทางด้านเหนือก็ยังเชื่อมไปออกถนนติวานนท์  ส่วนด้านใต้นั้นเชื่อมไปออกท่าน้ำนนท์และขึ้นสะพานนนทบุรีที่เปิดใช้งานไปปีก่อนได้  ยิ่งอีกหน่อยพอทำท่าเรือเพิ่มขึ้นก็จะสามารถเดินทางโดยเรือด่วนได้อีกช่องทางหนึ่งด้วย  เท่าที่ทราบคืองบประมาณมาแล้ว แบบมีแล้ว  น่าจะใช้เวลาไม่นานครับ  เผลอๆ จะเสร็จก่อนเปิดใช้รถไฟฟ้าด้วยซ้ำ  นอกจากนั้นก็จะมีการสร้าง Skywalk จากตัวสถานีสะพานพระนั่งเกล้าข้ามมาลงตรงถนนสนามบินน้ำได้เลย  คนที่ใช้งานรถไฟฟ้าก็ไม่ต้องข้ามถนนด้านล่าง  ช่วยเพิ่มการเข้าถึงและเชื่อมต่อกับถนนสนามบินน้ำได้สะดวกขึ้นครับ

อีกฝากนึงของแม่น้ำเจ้าพระยาตรงนี้น่าน้อยใจกว่าฝั่งสนามบินน้ำครับ  เพราะพื้นที่ตรงนี้เป็นถนนเล็กแค่ 2 เลนสวนกัน  พอการเข้าถึงไม่ได้สะดวกนักพื้นที่เลยยังไม่ค่อยเติบโตเมื่อเทียบกับอีกฝั่ง  ถ้าขับรถเข้าไปดูนี่ยังเป็นร่องสวนเดิมของชาวบ้านในพื้นที่เกือบทั้งหมด (จริงๆ มีคอนโดด้วยนะ  เป็นของ Metro Luxe รัตนาธิเบศร์  ซึ่งทางเข้านั้นยังเป็นป่ากันเลยทีเดียว)  โซนฝั่งสนามบินน้ำเลยน่าอยู่กว่าพอสมควร

ช่วงแรกนั้นรถไฟฟ้าสายสีม่วงจะเปิดวิ่งได้จากสถานีบางใหญ่จนถึงเตาปูนก่อน  ถ้าเมื่อไหร่รถไฟฟ้าสายสีม่วงเปิดใช้งานเต็มรูปแบบเชื่อมไปจนถึงบางซื่อได้  ก็น่าจะทำให้คนในโซนนี้ใช้ชีวิตเชื่อมต่อกับพื้นที่ในเมืองได้สะดวกมากขึ้นอีกเยอะครับ

ล่าสุดทาง รฟม. ก็เคาะราคาของค่าโดยสารรถไฟฟ้าสายสีม่วงออกมาแล้ว  โดยราคาเริ่มต้นที่ 14 บาท ไปจนถึง 42 บาท ครับ (อ่านข่าวราคารถไฟฟ้าเพิ่มเติมที่นี่)  ถ้าจะต่อไปสายอื่นแบบนั่งยาวเข้าเมืองไปถึงหัวลำโพง รวมแล้วก็จะต้องควักกระเป๋าสตางค์กัน 70 บาทถ้วน …  ดูแพงไหม ???  ดูแว๊บแรกอาจจะดูแพง แต่ถ้าคิดว่าไม่ต้องไปนั่งรถติดที่แยกแครายก็อาจจะคุ้มแล้ว  ฮ่าๆๆๆ

เอาหล่ะครับ  ผมจบบทความเรื่อง “คอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยา กับ 3 สถานีรถไฟฟ้าข้ามแม่น้ำ บทวิเคราะห์ทำเล ศักยภาพ และการเติบโตในอนาคต” เอาไว้ตรงนี้ก่อนดีกว่า  มีประเด็นอะไรเกี่ยวกับบ้านและคอนโดก็จะนำมาฝากกันใหม่ในบทความหน้านะครับ  สวัสดีคร้าบบบบบบ ^^