Nexus เผยคอนโดเมืองกรุงปี 60 ร้อนแรงสร้างสถิติใหม่  มีจำนวนยูนิตเสนอขายมากที่สุดในรอบ 10 ปี โซนพระโขนง – สวนหลวงยังเนื้อหอมมีโครงการเปิดขายสูงสุด  ในขณะที่ปทุมวัน-ราชเทวี  มีการปรับขึ้นของราคาสูงสุดถึง 16% คาดปี 61 ยังโตต่อเนื่อง อุปทานจะเพิ่มขึ้นอีกไม่ต่ำกว่า 10% ชี้เทรนด์ที่อยู่อาศัยในอนาคตกำลังเดินเข้าสู่ภาวะการ “ปรับเปลี่ยน” ด้วยปัจจัยหลากหลาย ทั้งการเข้ามาลงทุนของต่างชาติ การเติบโตอย่างรวดเร็วของ CLMV การเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุของไทย และเทคโนโลยีที่มีบทบาทในการพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์​ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เผยผลวิจัยตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพปี 2560 และคาดการณ์เทรนด์ปี 2561 ว่า ในปี 2560 เป็นปีที่ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพ มีการแข่งขันที่ดุเดือด มีอุปทานเสนอขายใหม่จากผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่ และรายย่อยถึง 62,700 ยูนิต จาก 128 โครงการ ซึ่งเป็นปีที่มีจำนวนห้องชุดออกสู่ตลาดมากที่สุดในรอบ 10 ปี

อุปทาน

สาเหตุที่ทำให้อุปทานของคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นเพราะผู้ประกอบการขนาดใหญ่ และรายใหม่ยังคงเดินหน้าพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง รวมถึงมีโครงการขนาดใหญ่เป็นจำนวนมาก ทำให้มีจำนวนห้องชุดรวมทั้งตลาดรวม 550,000 หน่วย โดยมีห้องชุดเปิดตัวใหม่ สูงกว่าอัตราเฉลี่ยห้องชุดที่เปิดตัวในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาถึง 15% (ห้องชุดที่เปิดตัวใหม่ในปี 2556 – 2560 มีอัตราเฉลี่ย 53,600 หน่วยต่อปี) และโครงการต่างๆ ก็ยังคงขยายตัวออกไปยังทำเลรอบใจกลางเมือง

สำหรับทำเลที่มีอุปทานเพิ่มขึ้นมากที่สุด 3 อันดับแรก คือ

1. พระโขนง – สวนหลวง จำนวน 14,400 หน่วย หรือ 23%
2. พญาไท – รัชดาภิเษก จำนวน 13,200 หน่วย หรือ 21%
3. ธนบุรี – เพชรเกษม จำนวน 8,900 หน่วย หรือ 14%
   โดยทั้งหมดคิดเป็นจำนวนหน่วยมากกว่า 58% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ทั้งหมด

ด้านการขยายวงการเติบโตของการพัฒนาโครงการ ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาตลาดคอนโดมิเนียมได้ขยายตัวออกไป จากกลางเมืองเป็นอย่างมาก โดยโซนที่มีอัตราการขยายตัวของคอนโดมิเนียมมากที่สุด คือ ธนบุรี – เพชรเกษม โตถึง 107% ตามมาด้วยติวานนท์-รัตนาธิเบศร์ 76% และแจ้งวัฒนะ – ปากเกร็ด 68% เมื่อเทียบกับปี 2559

1) สถานการณ์ตลาดคอนโดปี 2560

อุปสงค์

อุปสงค์หรือยอดขายใหม่ในตลาดอยู่ที่ 57,300 หน่วย ซึ่งสูงกว่าอัตราขายเฉลี่ยห้องชุดในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาที่ 14% (อัตราขายเฉลี่ยห้องชุดในปี 2555-2559 มีอัตราเฉลี่ย 50,400 หน่วยต่อปี) อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาถึงอัตราการขายรวมของคอนโดมิเนียมทั้งตลาด จะยังคงที่อยู่ที่ 90% (ยอดขายรวมของคอนโดมิเนียมสะสมเพิ่มเป็น 496,100 หน่วย) ซึ่งทำให้ ณ ปัจจุบันมี ห้องชุดเหลือขายอยู่ในตลาดทั้งสิ้นประมาณ 53,900 หน่วย

ในปี 2560 คอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ในตลาดมียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 62% ทั้งนี้ ทำเลที่มีจำนวนห้องชุดที่ขายได้สูงสุด 3 อันดับแรก คือ

1. พระโขนง – สวนหลวง
2. พญาไท – รัชดาภิเษก
3. ปทุมวัน – ราชเทวี

โดยพบว่าพระโขนง – สวนหลวง ยังคงเป็นทำเลยอดนิยม มีห้องชุดเปิดใหม่จำนวนมากในทุกปี และยังคงมีอัตราการขายสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเช่นกัน สำหรับทำเลปทุมวัน – ราชเทวี เป็นเขตที่ห้องชุดเปิดใหม่มียอดขายสูงสุด คือ 88%

ราคา

ในปี 2560 ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้นในอัตราที่ลดลง โดยปรับตัวสูงขึ้น 8% จากปี 2559 มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 121,000 บาทต่อตารางเมตร ปรับขึ้นเป็น 130,600 บาทต่อตารางเมตร ในปี 2560 ซึ่งอัตราการเพิ่มขึ้นนี้ ใกล้เคียงอัตราเฉลี่ยของการเติบโตของราคาคอนโดมิเนียมในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาที่มีอัตราเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 9% ต่อปี  

ทำเลที่มีการปรับขึ้นของราคาคอนโดมิเนียมสูงสุด คือ เขตปทุมวัน และราชเทวี โดยราคาคอนโดมิเนียม ปรับตัวสูงขึ้นถึง 16% หรือ 234,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งปัจจัยมาจากห้องชุดในทำเลนี้ ยังคงเป็นที่ต้องการเป็นอย่างมาก ราคาต้นทุนที่ดินเพิ่มสูงขึ้น และอุปทานใหม่ในเขตนี้ มีจำนวนไม่มากในช่วงระยะเวลาหลายปีที่ผ่านมา ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมกลางเมืองนั้น ราคาปรับตัวสูงขึ้นถึง 12% หรือ 210,700 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นไปในทิศทางเดียวกัน เขตยานนาวาและเขตคลองสานที่มียอดขายดี ราคาก็ปรับตัวสูงขึ้นถึง 12% เช่นเดียวกัน สำหรับโครงการในส่วนกรุงเทพชั้นนอก ราคาปรับขึ้นไม่มากนักอยู่ที่ประมาณ 5%

2 ) แนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2561

ในแง่ของอุปทานคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีกไม่ต่ำกว่า 55,000 หน่วย หรือ 10% โดยกรุงเทพชั้นในและเขตรอบกรุงเทพชั้นใน จะเป็นทำเลที่มีอุปทานใหม่เกิดขึ้นมาก ในขณะที่กรุงเทพชั้นนอกจะมีจำนวนโครงการที่เปิดใหม่ไม่มากนัก แต่จะมีจำนวนหน่วยต่อโครงการค่อนข้างมาก สำหรับความต้องการห้องชุด จะยังคงเติบโตขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกันกับอุปทาน ซึ่งจะส่งผลทำให้ห้องชุดในตลาดคงเหลือประมาณ 58,000-60,000 หน่วยในปี 2561

สำหรับระดับราคาคอนโดมิเนียมในตลาดกรุงเทพชั้นใน ปี 2561 คาดว่าจะปรับตัวขึ้นอีกอย่างน้อย 11% ในขณะที่ตลาดกรุงเทพชั้นใน และตลาดรอบนอก ราคาจะปรับตัวขึ้นอีกประมาณ 5-6% ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยของตลาดปรับขึ้นอีกอย่างน้อย 8%

ปี 2561 จะเห็นแนวโน้มในการพัฒนาคอนโดมิเนียมทุก segment เข้าไปอยู่ในซอยเล็กเป็นตึก 7-8 ชั้นมากขึ้นอย่างแน่นอน เนื่องจากที่ดินริมถนนใหญ่หายาก และราคาจะยังคงขยับตัวสูงขึ้นอีกอย่างต่อเนื่อง เมื่อพิจารณาความเคลื่อนไหวของตลาดคอนโดมิเนียม  โดยแบ่งตาม segment ราคาแล้ว โดยแบ่งเป็น 5 segment คือ 1) ตลาดซูเปอร์ ลักชัวรี่ 2) ตลาดลักชัวรี่ 3) ตลาดไฮเอนด์ 4) ตลาดคอนโดระดับกลาง และ 5) ตลาดซิตี้คอนโด

ตลาดซูเปอร์ลักชัวรี่ และตลาดลักชัวรี่ จะพบว่าผู้ประกอบการรายใหญ่และรายใหม่ๆ ยังคงให้ความสนใจกับตลาดนี้เช่นเดิม แนวโน้มด้านราคา คาดว่าจะยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง  ในขณะที่กลุ่มผู้ซื้อจะขยายวงกว้างออกไปยังตลาดต่างชาติ โดยกลุ่มต่างชาตินี้จะมีทั้งที่ซื้อไว้ลงทุน และซื้อไว้เพื่อเป็นที่บ้านหลังที่สองเพิ่มมากขึ้น  ซึ่งการเข้ามาของต่างชาตินั้น นอกจากจะเข้ามาในฐานะผู้ซื้อแล้ว ยังเข้ามาในภาพของผู้ร่วมทุนอีกด้วย ซึ่งทุนต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในตลาดระดับนี้  ช่วยทำให้ผู้ซื้อเกิดความเชื่อมั่นได้มากยิ่งขึ้นตามไปด้วย

ตลาดไฮเอนด์ ผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่ จะยังคงเป็นรายใหญ่ที่หาซื้อที่ดินทำเลติดรถไฟฟ้ากลางเมืองได้ แต่อย่างไรก็ตาม ด้วยราคาคอนโดมิเนียมในตลาดนี้ จะมีผู้ซื้อในวงจำกัด

ตลาดคอนโดระดับกลาง ยังคงเป็นโครงการที่อยู่บริเวณรอบใจกลางเมือง อยู่ใกล้รถไฟฟ้า ซึ่งจะเป็นตลาดที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่มีรายได้ที่มั่นคง ต้องการที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่จริง ( Real Demand) ต้องทำสินค้าให้ตอบรับกับไลฟ์สไตล์ของคนกลุ่มนี้ได้อย่างแท้จริง

ตลาดซิตี้คอนโด – ราคายังคงเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจของผู้ซื้อ ผู้ประกอบการควรต้องบริหารต้นทุนให้ดี เพื่อให้ได้ราคาขายที่ดี ทั้งยังต้องพิจารณาไปจนถึงเรื่องเงื่อนไขการจ่ายเงินของลูกค้า และการผ่อนชำระกับทางธนาคารที่ไม่กระทบกระเทือนค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อมากนัก

3) แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตทั้งระยะสั้น และระยะกลาง

การมองเทรนด์ของอสังหาฯ ในอนาคต จะขอมองจากการประมาณการอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศ (GDP) เป็นหลัก ซึ่งประมาณการ GDP ที่รัฐบาลได้วางไว้ในปี 2560-2563 คือ ประมาณการที่ 4%  ซึ่งตัวเลขนี้ น่าจะสะท้อนให้เห็นว่าการเติบโตของเศรษฐกิจในภาคส่วนต่างๆ ในประเทศน่าจะเป็นไปได้ด้วยดี แต่สำหรับ segment อสังหาฯ ต้องพิจารณาจากปัจจัยเสี่ยงต่างๆ ทั้งภายในและภายนอกประเทศ ที่จะส่งผลกระทบต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วย ได้แก่

• อีก 10 ปีข้างหน้า ประเทศจาก CLMV สามาพัฒนาทันประเทศไทยได้ ทำให้นักลงทุนหันไปลงทุนในประเทศเพื่อนบ้านแทน ต่างชาติมาซื้ออสังหาฯ ในไทยน้อยลง
• อีกไม่กี่ปี ไทยจะเดินเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ ดังนั้นต้องปรับเปลี่ยนไปเพื่อรองรับวิถีชีวิตของคนสูงอายุ
• เทคโนโลยีที่รวดเร็ว และเข้าถึงวิถีชีวิตของคน ซึ่งย่อมมีอิทธิพลกับการอยู่อาศัยอย่างแน่นอน

เทรนด์ที่ 1 ด้านการลงทุน   เราจะพบว่าผู้ประกอบการจะหันมาพัฒนาโครงการดังต่อไปนี้มากขึ้น เช่น

• โครงการสิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold) บนที่ดินขนาดใหญ่ที่มีศักยภาพ และที่สามารถพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ มีการครอบครองโดยหน่วยงานรัฐบาล โดยผู้ประกอบการได้นำมาพัฒนาเป็นโครงการเมกะโปรเจค (Mega Project) ที่ผสมผสานการใช้พื้นที่ พร้อมผู้ซื้อเอง ก็หันมาให้ความสนใจมากขึ้นเนื่องจากถูกกว่า
  
• โครงการแบบผสมผสาน (Mixed-used) เพื่อกระจายความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการ ลดการแข่งขันทางธุรกิจมากขึ้น
• ร่วมทุนกับต่างชาติ (Joint Venture)  การลงทุนขนาดใหญ่และรายย่อย บริษัทต่างชาติจะให้ความสนใจร่วมลงทุนกับผู้พัฒนาโครงการในไทย ทั้งรายใหญ่และรายย่อยหลายโครงการ  โดยมีแนวโน้มที่จะนำเงินลงทุนและเทคโนโลยีเข้ามาร่วมพัฒนาโครงการ โดยกลุ่มร่วมทุนต่างชาติที่ให้ความสนใจนั้น มีมาจากหลายประเทศ อาทิ ญี่ปุ่น จีน ฮ่องกง ในขณะเดียวกันนักลงทุนรายย่อยต่างชาติที่ซื้อห้อง เพื่อลงทุนระยะยาวและปล่อยเช่า ก็ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

เทรนด์ที่ 2 ด้านการอยู่อาศัยในอนาคต

• บ้านสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Home หรือ Elderly Care) เป็นเทรนที่ประชากรไทยจะเข้าสู่ยุคผู้สูงอายุเต็มตัว แต่อาจจะยังเป็นโครงการใหม่ ต้องอธิบายให้ผู้อยู่อาศัยคุ้นชินกับบ้านในลักษณะนี้มากขึ้น
• บ้านที่มาพร้อมกับเทคโนโลยี เช่น การหุ่นยนต์ส่งของ ผูกกับ Application ต่างๆ
• บ้านที่อยู่อาศัยได้จริง เช่น โครงการที่เน้นพื้นที่ส่วนกลางให้ครบถ้วนมากขึ้น ตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัย
• บ้านที่เป็นมิตรกับสังคมและสิ่งแวดล้อม ที่ทำให้ผู้อาศัยได้รู้สึกผ่อนคลายและเป็นบ้านที่อยู่อาศัยได้ในระยะยาว

เทรนด์ที่ 3 ด้านทำเลที่ตั้ง  

• กลุ่มแรกเป็นกลุ่มทำเลใจกลางเมือง จะถูกกำหนดเป็นศูนย์กลางขนาดย่อม (Node) และมีลักษณะเฉพาะตัวที่ชัดเจนมากขึ้น เช่น พร้อมพงษ์ถึงทองหล่อเป็นแหล่งศูนย์กลาง luxury lifestyle ที่มีทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านราคาสูง รวมถึงแหล่งท่องเที่ยวและร้านอาหารชิคๆ มากมาย ศูนย์กลางธุรกิจใหม่แถบแยกรัชดา พระราม 9 ทำเลศูนย์กลางของย่านเมืองเก่าเยาวราชเจริญกรุง และศูนย์กลางที่อยู่อาศัยระดับ Luxury อาทิ หลังสวน เพลินจิต
  
• กลุ่มทำเลที่สองกลุ่มทำเลติดรถไฟฟ้า ที่น่าจับตามองมากที่สุด คือ บางซื่อ เนื่องจากทางภาครัฐกำลังพยายามที่จะผลักดันเป็น Transit Oriented Development (TOD) และแนวรถไฟฟ้าสีเขียว สีเหลือง และสีส้ม ก็น่าสนใจ
• สุดท้ายเป็นกลุ่มทำเลริมแม่น้ำ ไม่ว่าจะเป็นบริเวณเจริญนคร เจริญกรุงที่กำลังจะเป็นศูนย์กลาง ช้อปปิ้งและไลฟ์สไตล์ใหม่

การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ คือ การเติบโตแบบลูกโซ่ เป็นวงจรที่เกี่ยวเนื่องกันไปทั้งระบบ เมื่อเรามองเห็นการเปลี่ยนแปลงของภาวะเศรษฐกิจ สังคม วัฒนธรรม เทคโนโลยีที่พัฒนาการอย่างรวดเร็ว ทั้งในระดับประเทศ และระดับโลก ล้วนเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญทั้งสิ้น