ร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. …. ได้ผ่านความเห็นชอบจากคณะรัฐมนตรีแล้วเมื่อวันที่ 7 มิถุนายน ที่ผ่านมาครับ  เนื้อหาในร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลุกสร้างนี้จะนำมาบังคับใช้แทนพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 และพระราชบัญญัติภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ. 2508  จุดมุ่งหมายก็เพื่อเป็นการปรับปรุงให้องกรณ์ปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) สามารถจัดเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่ ได้อย่างเหมาะสมและมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น  เพื่อที่จะกระจายรายได้ไปใช้ในการบริหารจัดการท้องที่ของตน  และให้กระตุ้นให้เกิดการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้นครับ

สาระสำคัญของร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. …. ที่ผ่าน ครม. มานี้ จะแบ่งการเก็บภาษีออกเป็น 4 ประเภท ซึ่งแต่ละประเภทก็จะมีอัตราการจัดเก็บสูงสุดต่างกันไป แบ่งตามการใช้ประโยชน์ที่ดิน คือ

• ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เพื่อการอยู่อาศัย  

สำหรับกรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เพื่อการอยู่อาศัยนั้น   ผู้มีที่อยู่อาศัยหลักหลังเดียวและราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท  จะได้รับการยกเว้นการจัดเก็บภาษี  แต่ถ้ามีบ้านและที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ขึ้นไป  จะต้องเสียภาษีตั้งแต่บาทแรกครับ  โดยอัตราภาษีสูงสุดอยุ่ที่ 0.5% ของฐานภาษี

• ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใช้เพื่อการเกษตรกรรม

สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เพื่อการเกษตรกรรม  จะมีอัตราการจัดเก็บสูงสุดที่ 0.2% ของฐานภาษี

• ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใช้เพื่อการพาณิชยกรรม, อุตสาหกรรม

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เพื่อการพาณิชยกรรมจะมีอัตราการจัดเก็บสูงสุดที่ 2% ของฐานภาษี

• ที่ดินเปล่าไม่ได้ใช้ประโยชน์ตามสมควร

มีอัตราการจัดเก็บภาษีสูงสุดที่ 5% ของฐานภาษี ใน ปีที่ 1-3 และถ้าหากไม่ได้มีการใช้ประโยชน์ในปีที่ 4-6 ก็จะเก็บเพิ่มอีกเท่าตัว

รายละเอียดจากสาระสำคัญอื่นๆ ในร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. ….

ผู้มีหน้าที่เสียภาษี : บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลที่เป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง  หรือเป็นผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างอันเป็นทรัพย์สินของรัฐ

หน่วยงานที่จัดเก็บภาษี : องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) เช่น เทศบาลตำบล เทศบาลเมือง เทศบาลนคร องค์การบริหารส่วนตำบล กรุงเทพมหานคร และเมืองพัทยา

ผู้ที่จะนำภาษีไปใช้ : องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.)

ทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษี : ที่ดิน , สิ่งปลูกสร้าง , ห้องชุด

ฐานภาษี : คือ  มูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง  คำนวนจากราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และห้องชุดตามราคาประเมินทุนทรัพย์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน

การยกเว้นภาษีบางประเภท :

• สาธารณสมบัติของรัฐที่ไม่ได้ใช้หาผลประโยชน์
• ทรัพย์สินของสถานฑูต
• ทรัพย์สินของสภากาชาดไทย
• ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด
• ที่ดินสาธารณูปโภคของโครงการจัดสรรที่มิได้ใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์
• ทรัพย์สินของเอกชนที่ได้ใช้เพื่อสาธารณะประโยชน์
• ที่พักอาศัยที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท

อัตราภาษีที่ใช้จัดเก็บจริง  จะต่ำกว่าอััตราสูงสุดที่ระบุข้างต้น  :

• เกษตรกรรม ตั้งแต่ 0 ถึง 0.1% ของฐานภาษี
• ที่พักอาศัยหลัก ส่วนที่เกิน 50 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่ 0.05% ถึง 0.1%
• ที่พักอาศัยหลังอื่น ตั้งแต่ 0.03% ถึง 0.3% ของฐานภาษี
• ประเภทอื่นๆ  ตั้งแต่ 0.3% – 1.5% ของฐานภาษี
• ที่ดินว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามสมควรแก่สภาพที่ดิน  จัดเก็บภาษีเพิ่มขึ้นทุก 3 ปี ตั้งแต่ 1% – 3% ของฐานภาษี

กรณีที่ได้บรรเทาภาระภาษี

• ถ้าเจ้าของบ้านได้รับโอนกรรมสิทธิ์จากมรดกก่อนกฎหมายบังคับใช้  จะลดภาระภาษีให้ 50% ของจำนวนที่จะต้องเสีย
• ถ้าที่ดินอยู่ระหว่างการปลูกสร้างบ้านที่เจ้าของใช้อยู่อาศัยเอง  จะยกเว้นการจัดเก็บเป็นเวลา 1 ปี
• ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้จากการชำระหนี้ของสถาบันการเงิน และกำลังรอการขาย  เสียภาษีอัตรา 0.05% ของฐานภาษี เป็นระยะเวลา 5 ปี
• สำหรับที่ดินที่อยู่ระหว่างการพัฒนาทำเป็นโครงการที่พักอาศัยเพื่อขายโดยนิติบุคคล  จัดเก็บ 0.05%ของฐานภาษี เป็นระยะเวลา 3 ปี
• กิจการสาธารณะ เช่น โรงพยาบาล โรงเรียน ให้ลดภาระภาษีได้ไม่เกิน 75% ของจำนวนภาษีที่จะต้องเสีย

ตัวอย่างการคำนวนภาษี (อย่างง่าย)

กรณีที่ดินมีสิ่งปลูกสร้าง

นาย A มีบ้าน 2 หลัง หลังแรกซึ่งเป็นหลังหลักไม่เสียภาษี  ส่วนหลังที่ 2 จะเสียภาษี  สมมติว่า …

บ้านมีพื้นที่ใช้สอย 256 ตร.ม. มีราคาประเมินบ้าน 15,000 บาท/ตร.ม. อายุ 5 ปี

บ้านตั้งอยู่บนที่ดิน 255 ตร.วา  มีราคาประเมินที่ดิน 30,000 บาท/ตร.วา

• มูลค่าบ้าน

= (256 x 15,000) – ค่าเสื่อม 10%

= 3,840,000 – 384,000

=3,456,000 บาท

• มูลค่าที่ดิน

= 255 x 30,000

= 7,650,000 บาท

• รวมมูลค่า 11,106,000 บาท
• จะมีภาระภาษีปีละ (คิดแบบขั้นบันได) = (5,000,000 x 0.03%) + (5,000,000 x 0.05%) + (1,106,000 x 0.1%) = 5,106 บาท
• หมายเหตุ : ค่าเสื่อมเป็นตัวเลขสมมติ  ซึ่งอัตราการหักเป็นไปตามอายุถือครอง ต้องตรวจสอบเมื่อกฎหมายบังคับใช้แล้ว

กรณีที่ดินไม่มีสิ่งปลูกสร้าง

นาย B มีที่ดินเปล่า 250 ตร.วา  ราคาประเมิน 50,000 บาท/ตร.วา

• มูลค่าที่ดิน

= 250 x 50,000 = 12,500,000 บาท

• จะมีภาระภาษีปีที่ 1-3 ปีละ = 125,000 บาท
• จะมีภาระภาษีปีที่ 4-6 ปีละ = 125,000 x 2 = 250,000 บาท

กรณีห้องชุด

นาย C เป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม  พื้นที่ 45 ตร.ม.

ราคาประเมินห้องชุด  50,000 บาท/ตร.ม. อายุ 3 ปี

• มูลค่าห้องชุด

= (45 x 50,000) – ค่าเสื่อม 3%

= 2,250,000 – 67,500

= 2,182,500

• จะมีภาระภาษีปีละ  = 2,182,500 x 0.03% = 654.75 บาท
• หมายเหตุ : ค่าเสื่อมเป็นตัวเลขสมมติ  ซึ่งอัตราการหักเป็นไปตามอายุถือครอง ต้องตรวจสอบเมื่อกฎหมายบังคับใช้แล้ว

หลังจากนี้จะนำร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. …. เข้าเสนอคณะกรรมการคณะกรรมการกฤษฎีกาเพื่อพิจารณา  และคาดว่าจะมีผลบังคับใช้ได้ในวันที่ 1 มกราคม 2560

แหล่งอ้างอิง : Royal Thai Goverment