บางซื่อ-เตาปูน ทำเลศักยภาพแห่งใหม่…ศูนย์กลางเชื่อมต่อการเดินทาง

หากพูดถึง “บางซื่อ-เตาปูน” หลายคนจะนึกถึงสถานี Interchange ที่เชื่อมต่อระหว่างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และสายสีม่วง  แต่หากมองย้อนกลับไปในอดีตหลายคนคงไม่รู้ว่าทำเลย่าน ‘บางซื่อ-เตาปูน’ นี้เป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางมาตั้งแต่ไหนแต่ไรแล้ว ก่อนจะมีรถไฟฟ้าเสียอีกครับ…

ขอย้อนไปเมื่อหลายสิบปีก่อน “สามแยกเตาปูน” เป็นชุมชนขนาดใหญ่ มีตลาดสดที่มีของขายสารพัด หรือปัจจุบันคือตลาดเตาปูนนั่นเอง ซึ่งแยกเตาปูนนี้เป็นเสมือนศูนย์กลางในการต่อรถประจำทางของคนจากนนทบุรีที่ต้องการจะเข้ากรุงเทพมหานครชั้นใน รวมถึงคนกรุงเทพฯเองที่ต้องการจะไปนนทบุรีก็ต้องมาต่อรถที่นี่ครับ นอกจากนี้การเดินทางด้วยรถไฟก็ถือเป็นตัวเลือกแรก ๆ ของบรรดานักท่องเที่ยวที่ต้องการเดินทางออกไปยังที่ไกลๆ ซึ่งส่วนใหญ่ก็ต้องมาตั้งต้นกัน ‘สถานีรถไฟบางซื่อ’ เพราะถือว่าเป็นสถานีที่ใหญ่รองลงมาจากหัวลำโพง ถึงแม้ว่าเมื่อวันเวลาผ่านไป ความนิยมในการใช้รถไฟจะน้อยลง แต่ย่านบางซื่อ-เตาปูน ก็ยังไม่หยุดในการทำหน้าที่เป็นศูนย์กลางด้านการเชื่อมต่อการเดินทางครับ

รูปภาพจาก Facebook ตลาดเตาปูน – มณีพิมาน

 

ปัจจุบันระบบการเดินทางที่ได้รับความนิยมคงหนีไม่พ้นรถไฟฟ้า  ซึ่งที่แยกเตาปูนก็ได้กลายเป็นจุด Interchange ศูนย์กลางการเชื่อมต่อของรถไฟฟ้าสองสายระหว่างสายสีน้ำเงิน และสายสีม่วง ที่คอยรับ-ส่งประชาชนจากย่านนนทบุรีเข้าสูกรุงเทพฯ วันละกว่า 7 หมื่นคน (สายสีม่วง)  และล่าสุดในปี 2563 นี้ สายสีน้ำเงินก็ได้มีการขยายต่อออกไปจากบางซื่อจนถึงท่าพระ ทำให้รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเป็นรถไฟฟ้าสายแรกที่วิ่งวนเป็นลูป ยิ่งทำให้ทำเลย่านบางซื่อ-เตาปูน กลายเป็นที่สนใจของนักลงทุน มีคอนโดผุดขึ้นมามากมาย สร้างความคึกคักให้กับย่านนี้ได้ดีทีเดียว กลายเป็นทำเลศักยภาพแห่งใหม่ที่ยังมีกลิ่นอายความเป็นชุมชนเก่าอยู่

 

ความคึกคักในย่าน ‘บางซื่อ-เตาปูน’ ทวีคูณยิ่งขึ้นไปอีก หลังจากภาครัฐมีโปรเจกต์ใหญ่การก่อสร้าง “สถานีกลางบางซื่อ(Bangsue Grand Station) พัฒนาให้บางซื่อกลายเป็นฮับด้านขนส่งมวลชนที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย โดยจะมีรถไฟฟ้าถึง 4 สายที่เชื่อมต่อกับสถานีกลางบางซื่อในอนาคต ได้แก่ สายสีน้ำเงิน สายสีม่วง สายสีแดงเข้ม และสาย สีแดงอ่อน รวมทั้งยังเป็นสถานีต้นทางของรถไฟฟ้าความเร็วสูง 2 เส้นทาง ได้แก่ กรุงเทพฯ-เชียงใหม่ ระยะทาง 670 กิโลเมตร และกรุงเทพฯ-หนองคาย ระยะทาง 615 กิโลเมตร อีกทั้งยังมีส่วนต่อขยายแอร์พอร์ตเรล ลิงก์ 5 สถานี จากสถานีพญาไทเชื่อมต่อไปยังสนามบินดอนเมืองกับสนามบินสุวรรณภูมิ  ซึ่งปัจจุบันนี้ก็เริ่มเห็นเป็นรูปเป็นร่างแล้ว คาดว่าจะเปิดใช้ได้ปี 2564

นอกจากนี้ พื้นที่รอบ ๆ สถานีขนส่ง รัฐบาลยังมีแนวคิดในการพัฒนาให้กลายเป็น Smart City หรือเมืองอัจฉริยะต้นแบบ ที่ประกอบไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก โครงสร้างพื้นฐานด้านดิจิตัลต่าง ๆ และโครงสร้างพื้นฐานด้านพลังงาน

 

นอกจากโครงการก่อสร้างสถานีกลางบางซื่อแล้ว  เมื่อต้นปี 63 ที่ผ่านมา รฟม. ก็ได้ลุยเปิดประมูลโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ)  ทำให้อนาคตของรถไฟฟ้าสายสีม่วงจะไม่ได้ตอบโจทย์แค่คนย่านนนทบุรีเท่านั้น แต่เชื่อมต่อรองรับไปถึงคนฝั่งธนฯเลยทีเดียว ตอกย้ำการเป็นศูนย์กลางเชื่อมต่อการเดินทางเข้าไปอีก โดยตามแผนปัจจุบันคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2566 ครับ  แต่ที่ไม่ต้องรอเลยคือการมาของ “Gateway Bangsue”  Community mall แห่งเดียวในย่านนี้ที่เข้ามาเปลี่ยนไลฟ์สไตล์ของคนย่านบางซื่อ ทำให้คนบางซื่อพูดได้อย่างเต็มปากว่ามีห้างสรรพสินค้าเป็นของตัวเองแล้วนะ  สร้างความคึกคักที่เป็นเหมือนแม่เหล็กดึงดูดคนที่ต้องการความสะดวกสบาย ส่งผลต่อ Demand ความต้องการอยู่อาศัยในระแวกรอบๆ อีกด้วย

 

จากปัจจัยต่าง ๆ ที่กล่าวมาทั้งหมด ส่งผลให้ระดับความร้อนแรงในความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่เตาปูน-บางซื่อมีค่อนข้างสูง โดยการพัฒนาที่อยู่อาศัยในย่านนี้จะเน้นการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยหรือคอนโด มากกว่าการพัฒนาเป็นบ้านพักอาศัยแนวราบ เนื่องจากมีพื้นที่ที่จำกัด  จากข้อมูลพบว่า ระดับราคาที่ดินในทำเล “บางซื่อ-เตาปูน” ปรับตัวสูงขึ้นถึงถึงร้อยละ 6-8 ต่อปี เมื่อเทียบในช่วงระยะเวลา 6-7 ปีที่ผ่านมา โดยทำเลที่ติดถนนใหญ่ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 130,000-150,000 บ./ตร.วา  ส่วนที่ดินที่อยู่ในซอยปรับขึ้นมาอยู่ที่เฉลี่ย 90,000-100,000 บ./ตร.วา

 

สำหรับกลุ่มค้าคอนโดในย่านนี้ มีทั้งคนในพื้นที่ที่ต้องการขยับขยายออกมาอาศัยอยู่คนเดียว และกลุ่มคนวัยทำงาน เนื่องจากที่บางซื่อ มีบริษัทใหญ่อย่าง SCG ตั้งอยู่ มีพนักงานประจำที่บางซื่อหลายพันคน จึงทำให้ Developer ที่เปิดขายโครงการในแถบนี้ก็มักที่จะทำการตลาดที่เจาะกลุ่มพนักงาน SCG อยู่บ่อยครั้ง  โดยพนักงานและผู้บริหาร SCG ส่วนใหญ่ ก็จะเลือกซื้อคอนโดที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้า เพื่อประหยัดเวลาในการเดินทาง ซึ่งงบประมาณก็แตกต่างกันไปตามระดับของฐานเงินเดือน ทำให้คอนโดในย่านบางซื่อ-เตาปูน มีระดับราคาที่ค่อนข้างหลากหลาย ว่าแล้วก็ไปสำรวจคอนโดย่านบางซื่อ-เตาปูนกันหน่อยดีกว่าครับ

 

ผมขอแบ่งคอนโดย่านบางซื่อ-เตาปูน ออกเป็น 2 กลุ่ม คือกลุ่มที่ระดับราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 100,000 บาท/ตารางเมตร และอีกกลุ่มคือระดับราคาสูงกว่า 100,000 บาท/ตารางเมตรนะครับ

  • คอนโดระดับราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 100,000 บาท/ตารางเมตร

สำหรับคอนโดที่มีระดับราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 100,000 บ./ตร.ม. ส่วนใหญ่จะสร้างมาได้สักพักแล้ว หรือไม่ก็มีทำเลอยู่ไม่ติดสถานีรถไฟฟ้ามากนัก อย่างเช่น คอนโด The Tree บางโพ โครงการนี้อยู่ที่ถนนประชาราษฎร์สาย 1  เป็นคอนโดแรกๆ ที่มาบุกย่านนี้ เปิดตัวตั้งแต่ปี 2556 ด้วยราคาเฉลี่ยประมาณ 63,000 บ./ตร.ม. ตอนนี้ขายหมดแล้วครับ  ต่อมาก็เป็น The Tree Interchange จากค่ายพฤกษาเช่นกัน อยู่ห่างสถานีเตาปูนประมาณ 600 ม. สร้างเสร็จไปตั้งแต่ปี 2558 ราคาเฉลี่ยประมาณ 80,000 บ./ตร.ม.  ส่วน Rich Park 2 @ เตาปูน อินเตอร์เชนจ์ โครงการนี้อยู่ใกล้สถานีเตาปูนแค่ 120 ม. แต่สร้างเสร็จมาประมาณ 5-6 ปีแล้ว ตอนเปิดตัวแรกๆ ราคาเฉลี่ยเพียง 76,000 บ./ตร.ม. ปัจจุบันขยับขึ้นมาประมาณ 97,000 บ./ตร.ม. แล้วครับ

ถ้าขยัยออกห่างจากสถานี Interchange ไปหน่อย แถวสถานีบางซ่อนของสายสีม่วง ก็จะเจอคอนโดราคาเบาๆ ตารางเมตรเพียง 3 หมื่นปลายๆ ได้แก่คอนโด Regent Home บางซ่อน ครับ  แต่ที่ส่วนตัวผมคิดว่าน่าสนใจก็จะเป็นโครงการ Lumpini Place เตาปูน-อินเตอร์เชนจ์ ซึ่งเพิ่งเปิดตัวไปเมื่อต้นปี 63 ด้วยราคาเฉลี่ย 99,000 บ./ตร.ม. แถมยังอยู่ห่างจากสถานีเตาปูนเพียง 100 ม. เท่านั้นครับ

คอนโด เดอะ ทรี บางโพ สเตชั่น (The Tree Bangpo Station)

คอนโด เดอะ ทรี อินเตอร์เชนจ์ (The tree Interchange)

คอนโด ริชพาร์ค 2 @ เตาปูน อินเตอร์เชนจ์ (Rich Park 2 @ Taopoon Interchange)

คอนโด รีเจ้นท์ โฮม บางซ่อน (Regent Home Bangson)

คอนโด ลุมพินี เพลส เตาปูน อินเตอร์เชนจ์ (Lumpini Place Tao Poon Interchange)

  • คอนโดระดับราคาเฉลี่ยสูงกว่า 100,000 บาท/ตารางเมตร

สำหรับคอนโดย่านบางซื่อ-เตาปูน ที่มีระดับราคาสูงกว่า 100,000 บ./ตร.ม. จะมีทั้งที่เพิ่งเปิดตัว กำลังก่อสร้าง และสร้างเสร็จพร้อมอยู่ครับ เริ่มที่คอนโด 333 Riverside สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ตั้งแต่ปี 60 เป็นคอนโดหรูที่มีจุดเด่นได้วิวโค้งแม่น้ำเจ้าพระยา เนื่องจากอยู่ใกล้สถานีบางโพของสายสีน้ำเงิน ราคาเฉลี่ยประมาณ 120,000 บ./ตร.ม.  ใกล้กันมีอีกโครงการ เป็นโครงการใหม่ชื่อว่า Modiz Collection บางโพ ราคาเฉลี่ย 130,000 บ./ตร.ม. คาดว่าจะเสร็จปี 64   The Privacy เตาปูน อินเตอร์เชนจ์  เป็นโครงการที่กำลังก่อสร้าง คาดว่าจะเสร็จปี 64 เช่นกัน อยู่ใกล้สถานีเตาปูน 500 ม. ราคาเฉลี่ยประมาณ 100,000 บ./ตร.ม.

ส่วนโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จพร้อมอยู่เมื่อปีที่แล้ว อย่าง Ideo Mobi Grand Interchange ห่างสถานีเตาปูนเพียง 300 ม. ราคาเฉลี่ยประมาณ 130,000 บ./ตร.ม.  และโครงการ Niche Pride เตาปูน – อินเตอร์เชนจ์ ที่เพิ่งสร้างเสร็จเมื่อต้นปี 63 นี้ ราคาเฉลี่ยก็อยู่ที่ประมาณ 128,000 บ./ตร.ม.

คอนโด 333 ริเวอร์ไซด์ (333 Riverside)

คอนโด โมดิซ คอลเลคชั่น บางโพ (Modiz Collection Bang Pho)

คอนโด เดอะ ไพรเวซี่ เตาปูน อินเตอร์เชนจ์ (The Privacy Taopoon Interchange)

คอนโด ไอดีโอ โมบิ บางซื่อ แกรนด์ อินเตอร์เชนจ์ (Ideo Mobi Bangsue Grand Interchange)

คอนโด นิช ไพรด์ เตาปูน-อินเตอร์เชนจ์ (Niche Pride Taopoon – interchange)

จะเห็นว่าคอนโดย่านบางซื่อ-เตาปูน ที่เปิดขายกันเมื่อ 5-6 ปีก่อน มีราคาเริ่มต้นที่ตารางเมตรละประมาณ 5-6 หมื่นกว่าบาท ส่วนปัจจุบันนี้ขายกันในระดับแสนกว่าบาทแล้ว กลายเป็นมาตรฐานของคอนโดย่านนี้ที่มีราคาเฉลี่ยประมาณ 120,000-130,000 บาท/ตารางเมตร นับว่าใครได้ซื้อช่วงแรก ๆ ไปนี่กำไรเป็นกอบเป็นกำกันเลยทีเดียว นั่นก็เพราะสมัยนั้นที่ดินยังไม่แพง รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินยังไม่เป็นรูปเป็นร่าง ศักยภาพการเติบโตก็ยังไม่ชัดเหมือนปัจจุบัน แต่ด้วยความที่ทำเลบางซื่อ-เตาปูนยังคงโตได้ไม่หยุด คอนโดย่านบางซื่อ-เตาปูน จึงยังถือว่าเป็นอีกหนึ่งทำเลที่เหมาะสำหรับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยและการลงทุนอยู่ครับ..

Leave a Reply

Your email address will not be published.

ALL COMMENT (0)