กรุงเทพ ซิตี้สมาร์ท เผยตลาดคอนโดมิเนียมมือสองช่วงครึ่งปีแรกปี 2558 เติบโตได้ดี สะท้อนกำลังซื้อของผู้บริโภคที่มีอย่างต่อเนื่อง มีการปรับขึ้นของราคาขายเฉลี่ยมากถึงร้อยละ 30 แต่ยังคงต่ำกว่าราคาซื้อขายคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ที่ปรับขึ้นร้อยละ 40 โดยคอนโดมิเนียมที่มีอายุ 6-10 ปี มีอัตราการปรับตัวของราคาเฉลี่ยดีที่สุด จากต้นทุนการก่อสร้างเดิมที่ไม่สูงมากเท่าปัจจุบัน พบคอนโดมิเนียมโซนพญาไท ราชเทวี อนุเสาวรีย์ มีราคาขายเฉลี่ยสูงสุด คาดครึ่งปีหลังยังคงเติบโตได้ดี จากความต้องการคอนโดมิเนียมมือสองที่มีอยู่อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโซนในเมืองที่มีพื้นที่ในการพัฒนาที่ค่อนข้างจำกัด

ภาพรวมสถานการณ์ตลาดคอนโดฯ มือสองครึ่งปีแรก 2558 ไปได้ดี

ขยล ตันติชาติวัฒน์ ผู้อำนวยการ บริษัท กรุงเทพ ซิตี้สมาร์ท จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร ครอบคลุมทุกเรื่องการ ซื้อ ขาย เช่า และลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมมือสองในกรุงเทพฯ ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2558 ว่า “ยังคงได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีจากลูกค้า สะท้อนจากราคาซื้อขายของตลาดคอนโดฯ มือสองทั้งตลาดในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มสูงขึ้นเฉลี่ยมากถึงร้อยละ 30 จากราคาซื้อขายช่วงเปิดตัวโครงการนั้นๆ แต่ยังคงต่ำกว่าราคาคอนโดฯ เปิดใหม่ที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างถึงร้อยละ 40 จึงเป็นเหตุผลที่ทำให้ตลาดคอนโดฯ มือสองยังได้รับความสนใจจากลูกค้าที่ต้องการซื้อเอาไว้อยู่อาศัยเองหรือมองหาโอกาสในการลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการคอนโดฯ ที่อยู่ในทำเลใจกลางเมืองใกล้สถานีรถไฟฟ้า ที่ปัจจุบันมีพื้นที่เหลืออยู่อย่างค่อนข้างจำกัดแล้ว”

สำหรับคอนโดฯ มือสองที่มีการปรับเปลี่ยนของราคาขายเฉลี่ยเทียบกับราคาเปิดตัวโครงการสูงสุด ได้แก่ คอนโดฯ ที่มีอายุของตัวอาคารอยู่ระหว่าง 6-10 ปี เนื่องจากในช่วงเวลาเปิดตัวของโครงการยังไม่มีการขยับของต้นทุนการก่อสร้างสูงมากนัก โดยเฉพาะราคาที่ดิน แต่ตัวโครงการตั้งอยู่ในบริเวณที่ใกล้แนวรถไฟฟ้า เดินทางสะดวก ประกอบกับมีการดูแลรักษาอาคารที่ค่อนข้างจะชัดเจน จึงสามารถปรับราคาซื้อขายเพิ่มขึ้นตามโครงการใหม่ในบริเวณนั้นๆ ได้ไม่ยาก โดยมีราคาขายปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยสูงถึงร้อยละ 48

อันดับรองลงมา ได้แก่ คอนโดมือสองที่มีอายุอาคารตั้งแต่ 10 ปีขึ้นไป แม้สภาพอาคารอาจจะขาดการบำรุงรักษาไปบ้าง แต่เนื่องจากอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ และหาทำเลที่จะมาแทนที่ได้ลำบาก โดยมีราคาขายปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 38

อันดับถัดมา เป็นโครงการคอนโดสร้างเสร็จพร้อมอยู่ อายุอาคารตั้งแต่ 1-5 ปี ซึ่งสภาพโดยรวมยังดูใหม่อยู่ โดยมีราคาขายปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 33 สาเหตุที่ราคาขายปรับตัวขึ้นได้น้อยที่สุดนั้น เนื่องจากคอนโดกลุ่มนี้ได้รับผลกระทบจากต้นทุนที่ปรับเพิ่มขึ้นแล้วนั่นเอง แต่เพราะตั้งอยู่ในทำเลที่ดีมากจึงทำให้ลูกค้ายินดีที่จะจ่ายส่วนต่างของทำเล

อันดับสุดท้าย เป็นกลุ่มคอนโดที่อยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้าง ยังไม่พร้อมเข้าอยู่อาศัย แต่มีการเปลี่ยนมือโอนสิทธิ์ ขายใบจองสิทธิ์ ราคาเฉลี่ยจึงปรับเพิ่มขึ้นไม่มากนัก เนื่องจากราคาเปิดขายได้รวมต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับขึ้นใหม่ไปเป็นที่เรียบร้อยแล้ว โดยมีราคาขายปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 16

พญาไท ราชเทวี และ อนุสาวรีย์ ครองแชมป์ราคาเฉลี่ยปรับตัวขึ้นสูงสุด

ทั้งนี้เมื่อพิจารณาถึงทำเลในแต่ละพื้นที่ พบว่าทำเลที่มีการเปลี่ยนแปลงราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯ มือสองในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2558 เทียบกับราคาช่วงเปิดตัวโครงการมากที่สุด ได้แก่ บริเวณสถานีรถไฟฟ้า BTS พญาไท ราชเทวี และ อนุเสาวรีย์ ที่เป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางสู่จุดหลักๆ ที่สำคัญของกรุงเทพมหานคร  ซึ่งในปัจจุบันโซนดังกล่าวถือเป็นอีกโซนที่มีที่ดินที่สามารถนำมาพัฒนาโครงการได้จำกัดแล้ว โดยมีการปรับเปลี่ยนของราคาขายในตลาดปัจจุบันเทียบกับราคาช่วงเปิดตัวโครงการเฉลี่ยสูงสุด ร้อยละ 43 รองลงมา ได้แก่บริเวณสถานีรถไฟฟ้า BTS พร้อมพงษ์ และทองหล่อ ถือเป็นบริเวณที่มีความต้องการจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ โดยมีการปรับเปลี่ยนของราคาขายในตลาดปัจจุบันเทียบกับราคาช่วงเปิดตัวโครงการเฉลี่ยสูงสุด ร้อยละ 36 และ บริเวณสถานีรถไฟฟ้า BTS เอกมัย และพระโขนง มีการปรับเปลี่ยนของราคาขายในตลาดปัจจุบันเทียบกับราคาช่วงเปิดตัวโครงการเฉลี่ยสูงสุด ร้อยละ 35 ตามลำดับ

แนวโน้มสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมมือสอง ช่วงครึ่งปีหลัง 2558

สำหรับแนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมมือสอง “หากย้อนไปดูช่วงหลายปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2556)  พบว่าตลาดคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวใหม่จำนวนมาก เฉลี่ยถึงปีละ 50,000-70,000 ยูนิต/ปี คิดเป็นสัดส่วนถึงร้อยละ 60 ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพ (อ้างอิงข้อมูลจาก AREA) แต่ทำเลที่ตั้งเริ่มกระจายออกจากกรุงเทพฯ ชั้นในไปอยู่ในบริเวณกรุงเทพฯ ชั้นกลาง ชั้นนอก รวมถึงปริมณฑล เนื่องจากบริเวณดังกล่าว ยังมีพื้นที่ที่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ และต้นทุนของที่ดินยังปรับตัวไม่สูงมากนัก อีกทั้งการพัฒนาในด้านระบบสาธารณูปโภค และสาธารณูปการต่างๆ ในปัจจุบันได้กระจายตัวออกสู่บริเวณรอบนอกกรุงเทพฯ แล้วเช่นกัน ในส่วนบริเวณกรุงเทพฯ ชั้นในกลับพบว่า สัดส่วนในการเปิดตัวคอนโดฯ มีจำนวนน้อยมากถ้าเทียบกับสัดส่วนการเปิดตัวคอนโดฯ ในแต่ละปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2556)   คิดเป็นอัตราเฉลี่ยไม่เกินร้อยละ 18 ของการเปิดตัวคอนโดฯ ทั้งหมดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล” นายขยลกล่าว

“โดยสรุป ทำให้คาดการณ์ได้ว่าในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2558 ตลาดคอนโดมิเนียมมือสองยังคงจะเติบโตไปได้ดี แม้ภาวะเศรษฐกิจในประเทศจะอยู่ในช่วงการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป แต่คงส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดฯ มือสองไม่มากนัก เนื่องจากตลาดคอนโดฯ มือสองยังคงมีความต้องการของผู้บริโภคอย่างชัดเจน โดยเฉพาะคอนโดฯ ที่อยู่บนทำเลที่มีศักยภาพ อย่างกรุงเทพฯ ชั้นในที่มีพื้นที่ที่สามารถพัฒนาโครงการได้เหลืออยู่อย่างจำกัด ทำให้ราคาขายเฉลี่ยปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องนั่นเอง” นายขยล กล่าวปิดท้าย