บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด โดย PropaChill จัดเสวนาในหัวข้อ “เจาะขุมทรัพย์ตลาดเช่าคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าราคาไม่เกิน 10,000 บาท” โดยนายธนา ต่อสหะกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พรีโม เซอร์วิส โซลูชั่น จำกัด ในเครือบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด(มหาชน) เผยว่า ปัจจุบันคอนโดฯในเมืองผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเริ่มต่ำลง ยกเว้นผู้ประกอบการจะนำคอนโดฯมาขายในราคาพิเศษ แต่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการเริ่มหนีตลาดระดับล่างหันมาพัฒนาคอนโดฯระดับลักชัวรี่มากขึ้น โดยโซนที่น่าลงทุนมากที่สุดคือตั้งแต่ย่านอุดมสุขลงไป หรือโซนตั้งแต่มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ขึ้นไป ห้องชุดก็สามารถปล่อยเช่าได้ดี

อย่างไรก็ตามแนวโน้มที่ผู้เช่าจะย้ายโซนไปอยู่นอกใจกลางเมือง(CBD)มากขึ้น เพราะต้องการลดค่าเช่าลง ซึ่งหากใช้ระยะเวลาในการนั่งรถไฟฟ้าเข้ามาในพื้นที่CBD ก็ใช้เวลาไม่นานมาก และสามารถปล่อยเช่าได้เร็ว ขณะที่ห้องชุดในเมืองเริ่มปล่อยเช้าได้ช้าลง ส่งผลให้เจ้าของห้องชุดต้องลดราคาลงมาอีก ขณะที่ผู้ประกอบธุรกิจอพาร์ตเมนต์ก็อยู่ยากมากขึ้น เพราะราคาใกล้เคียงกับคอนโดฯปล่อยเช่า แต่ลูกค้าจะให้ความสนใจคอนโดฯปล่อยเช่ามากกว่า เนื่องจากมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครันมากกว่า

ด้านนายกันติทัต มลทา รองประธานกรรมการ บริษัท ดีล จำกัด ในเครือบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) ได้เปิดโพลค่าเช่าคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าสีน้ำเงินว่า ปัจจุบันรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ซึ่งมีลักษณะเชื่อมต่อกันเป็นวงแหวนขนาดใหญ่ (Circle Line) จะเริ่มทดสอบให้บริการในเดือนสิงหาคม 2562 นี้ และจะเปิดให้บริการทั้งหมดภายในไตรมาส 1/2563 จากข้อมูลพบว่า การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ได้ส่งผลต่อมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 9 ปีที่ผ่านมา (2554-2562) และดัชนีอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 46.6% แต่คอนโดมิเนียมใหม่ก็เพิ่มขึ้นเช่นเดียวกันถึง 66% ส่งผลให้ราคาต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้น 39% โดยราคาขายเมื่อปี 2554 อยู่ที่ประมาณ 80,000-90,000 บาท/ตารางเมตร ปัจจุบันปรับเพิ่มสูงขึ้นอยู่ที่ 140,000-150,000 บาท/ตารางเมตร ขณะเดียวกันภาษีโรงเรือนก็ได้รับอานิสงส์เพิ่มขึ้น 11%

“รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ไม่ใช่ทำให้ทุกอย่างมีอัตราการเติบโตเพียงอย่างเดียว แต่ผังเมืองรวมก็มีส่วนทำให้เกิดอัตราการเติบโตด้วย และทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงด้านศักยภาพเมือง เกิดการไหลของวัฒนธรรมเชิงภายนอกสู่ภายใน ซึ่งช่วยส่งเสริมศักยภาพในพื้นที่มีการพัฒนาที่ดินใหม่มากขึ้น โดยสายสีน้ำเงินถือว่าเป็น Circle Line สายแรกในประเทศไทย คาดว่าจะส่งผลให้ในปี2563 มีคนไหลเวียนเพิ่มเข้ามาในพื้นที่นี้อีกประมาณ 500,000 คน” นายกันติทัต กล่าว

คาดการณ์ว่าในปี 2564 จะมีจำนวนห้องชุดสร้างเสร็จสะสมที่ 28,500 ยูนิต แบ่งเป็นคอนโดมิเนียมปล่อยเช่า 8,550 ยูนิต อัตราการเช่าเฉลี่ยต่อเดือน ที่ 14,030 บาท โดยราคาคอนโดฯที่ปล่อยเช่าต่ำ-สูงสุดอยู่ที่ 7,000-80,000 บาท/เดือน ซึ่งห้องขนาด 1 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 25-28 ตารางเมตร จะมีผู้เช่ามากที่สุด ส่วนพื้นที่บางขุนนนท์ และท่าพระ จะได้รับความนิยมสูงสุด แต่ระดับราคาที่สามารถปล่อยเช่าได้ดีอยู่ระหว่าง 10,000-12,000 บาทต่อเดือน โดยมีอัตราการผลตอบแทนเฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่ 6.08% คือทำเลจรัญฯ13 ซึ่งใกล้เคียงกับย่านสาทร ขณะที่ทำเลบางพลัด จะมีผลตอบแทนสูงสุดที่ 8% และผลตอบแทนต่ำสุดอยู่ทำเลท่าพระ ที่ 4.40% โดยกลุ่มลูกค้าหลักจะเป็นนักเรียน นักศึกษา ในสัดส่วนมากกว่า 70% และที่เหลืออีกประมาณ 30% จะเป็นกลุ่มคนทำงานในพื้นที่ใกล้เคียงรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และอีกสิ่งที่จะดึงดูดความสนใจจากผู้เช่าได้ดีอีกประการคือเฟอร์นิเจอร์และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เป็นต้น

ด้านนายเนติ นฤมิตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ดับเบิ้ลยู ทู พร้อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวภายใต้หัวข้อ “เคล็ดลับ Do & Don’t ในการปล่อยเช้าอสังหาฯ” ว่า ปัจจุบันซัพพลายที่ปล่อยเช่าในโซนรถไฟฟ้ายังมีอีกมาก เพราะยังมีผู้ซื้อเพื่อปล่อยเช่าอีกอย่างต่อเนื่อง ขณะเดียวกันเทรนด์การอยู่อาศัยของลูกค้าก็จะเปลี่ยนไป เช่น ชาวญี่ปุ่น จากในอดีตที่นิยมเช่าที่พักทำเลทองหล่อ-เอกมัย แต่ปัจจุบันได้ขยายไปเช่าอาศัยทำเลสุขุมวิทตอนปลายมากขึ้น ซึ่งทำให้ราคาที่เช่าลดลงไปด้วย

สิ่งสำคัญที่จะดึงดูดความสนใจจากลูกค้า

1. การตกแต่งห้องให้น่าอยู่อาศัยและแตกต่างจากคู่แข่ง รวมไปถึงการมีเทคนิคให้ลูกค้าตัดสินใจเช่าได้ง่ายคือ การแถมทางเลือกต่างๆให้ อาทิ ฟรีอินเทอร์เน็ต และบริการทำความสะอาดฟรี 1 ครั้ง/สัปดาห์ ซึ่งแม่บ้านก็จะช่วยสอดส่องความเป็นระเบียบเรียบร้อยของห้องให้เจ้าของห้องชุดไปในตัวด้วย
2. ราคาเช่า โดยเรท 15,000-20,000 บาท/เดือน ยังสามารถปล่อยเช่าได้อย่างต่อเนื่อง แต่อาจจะลดระยะเวลาในการปล่อยเช่าระยะยาว 1 ปี เหลือ 3 เดือน, 6 เดือน,และ 12 เดือน เพื่อเพิ่มโอกาสในการปล่อยเช่าได้มากขึ้น
3. การทำสัญญา ต้องครอบคลุมให้ชัดเจน เพราะจะมีลูกค้าบางรายกดราคาเพื่อนำไปปล่อยเช่ารายวัน ซึ่งเป็นสิ่งที่ผิดกฎหมาย
4. การทำตลาด โดยห้องชุดให้เช่าแต่ละราคาลูกค้าจะเข้าถึงแตกต่างกันไป โดยลูกค้าเช่าหลักพันถึงหลักหมื่นต่อเดือน จะทำการตลาดผ่านออนไลน์ หรือขายฝากผ่านพนักงาน แต่หากเป็นห้องชุดให้เช่าราคา 50,000-100,000 บาทขึ้นไป ลูกค้าจะเช่าผ่านเลขาฯ หรือเอเยนซี่ที่คุ้นเคยมากกว่า