หากพูดถึง “บางซื่อ-เตาปูน” หลายคนจะนึกถึงสถานี Interchange ที่เชื่อมต่อระหว่างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และสายสีม่วง แต่หากมองย้อนกลับไปในอดีตหลายคนคงไม่รู้ว่าทำเลย่าน ‘บางซื่อ-เตาปูน’ นี้เป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางมาตั้งแต่ไหนแต่ไรแล้ว ก่อนจะมีรถไฟฟ้าเสียอีกครับ…
ขอย้อนไปเมื่อหลายสิบปีก่อน “สามแยกเตาปูน” เป็นชุมชนขนาดใหญ่ มีตลาดสดที่มีของขายสารพัด หรือปัจจุบันคือตลาดเตาปูนนั่นเอง ซึ่งแยกเตาปูนนี้เป็นเสมือนศูนย์กลางในการต่อรถประจำทางของคนจากนนทบุรีที่ต้องการจะเข้ากรุงเทพมหานครชั้นใน รวมถึงคนกรุงเทพฯเองที่ต้องการจะไปนนทบุรีก็ต้องมาต่อรถที่นี่ครับ นอกจากนี้การเดินทางด้วยรถไฟก็ถือเป็นตัวเลือกแรก ๆ ของบรรดานักท่องเที่ยวที่ต้องการเดินทางออกไปยังที่ไกลๆ ซึ่งส่วนใหญ่ก็ต้องมาตั้งต้นกัน ‘สถานีรถไฟบางซื่อ’ เพราะถือว่าเป็นสถานีที่ใหญ่รองลงมาจากหัวลำโพง ถึงแม้ว่าเมื่อวันเวลาผ่านไป ความนิยมในการใช้รถไฟจะน้อยลง แต่ย่านบางซื่อ-เตาปูน ก็ยังไม่หยุดในการทำหน้าที่เป็นศูนย์กลางด้านการเชื่อมต่อการเดินทางครับ
ปัจจุบันระบบการเดินทางที่ได้รับความนิยมคงหนีไม่พ้นรถไฟฟ้า ซึ่งที่แยกเตาปูนก็ได้กลายเป็นจุด Interchange ศูนย์กลางการเชื่อมต่อของรถไฟฟ้าสองสายระหว่างสายสีน้ำเงิน และสายสีม่วง ที่คอยรับ-ส่งประชาชนจากย่านนนทบุรีเข้าสูกรุงเทพฯ วันละกว่า 7 หมื่นคน (สายสีม่วง) และล่าสุดในปี 2563 นี้ สายสีน้ำเงินก็ได้มีการขยายต่อออกไปจากบางซื่อจนถึงท่าพระ ทำให้รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเป็นรถไฟฟ้าสายแรกที่วิ่งวนเป็นลูป ยิ่งทำให้ทำเลย่านบางซื่อ-เตาปูน กลายเป็นที่สนใจของนักลงทุน มีคอนโดผุดขึ้นมามากมาย สร้างความคึกคักให้กับย่านนี้ได้ดีทีเดียว กลายเป็นทำเลศักยภาพแห่งใหม่ที่ยังมีกลิ่นอายความเป็นชุมชนเก่าอยู่
ความคึกคักในย่าน ‘บางซื่อ-เตาปูน’ ทวีคูณยิ่งขึ้นไปอีก หลังจากภาครัฐมีโปรเจกต์ใหญ่การก่อสร้าง “สถานีกลางบางซื่อ” (Bangsue Grand Station) พัฒนาให้บางซื่อกลายเป็นฮับด้านขนส่งมวลชนที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย โดยจะมีรถไฟฟ้าถึง 4 สายที่เชื่อมต่อกับสถานีกลางบางซื่อในอนาคต ได้แก่ สายสีน้ำเงิน สายสีม่วง สายสีแดงเข้ม และสาย สีแดงอ่อน รวมทั้งยังเป็นสถานีต้นทางของรถไฟฟ้าความเร็วสูง 2 เส้นทาง ได้แก่ กรุงเทพฯ-เชียงใหม่ ระยะทาง 670 กิโลเมตร และกรุงเทพฯ-หนองคาย ระยะทาง 615 กิโลเมตร อีกทั้งยังมีส่วนต่อขยายแอร์พอร์ตเรล ลิงก์ 5 สถานี จากสถานีพญาไทเชื่อมต่อไปยังสนามบินดอนเมืองกับสนามบินสุวรรณภูมิ ซึ่งปัจจุบันนี้ก็เริ่มเห็นเป็นรูปเป็นร่างแล้ว คาดว่าจะเปิดใช้ได้ปี 2564
นอกจากนี้ พื้นที่รอบ ๆ สถานีขนส่ง รัฐบาลยังมีแนวคิดในการพัฒนาให้กลายเป็น Smart City หรือเมืองอัจฉริยะต้นแบบ ที่ประกอบไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก โครงสร้างพื้นฐานด้านดิจิตัลต่าง ๆ และโครงสร้างพื้นฐานด้านพลังงาน
นอกจากโครงการก่อสร้างสถานีกลางบางซื่อแล้ว เมื่อต้นปี 63 ที่ผ่านมา รฟม. ก็ได้ลุยเปิดประมูลโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) ทำให้อนาคตของรถไฟฟ้าสายสีม่วงจะไม่ได้ตอบโจทย์แค่คนย่านนนทบุรีเท่านั้น แต่เชื่อมต่อรองรับไปถึงคนฝั่งธนฯเลยทีเดียว ตอกย้ำการเป็นศูนย์กลางเชื่อมต่อการเดินทางเข้าไปอีก โดยตามแผนปัจจุบันคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2566 ครับ แต่ที่ไม่ต้องรอเลยคือการมาของ “Gateway Bangsue” Community mall แห่งเดียวในย่านนี้ที่เข้ามาเปลี่ยนไลฟ์สไตล์ของคนย่านบางซื่อ ทำให้คนบางซื่อพูดได้อย่างเต็มปากว่ามีห้างสรรพสินค้าเป็นของตัวเองแล้วนะ สร้างความคึกคักที่เป็นเหมือนแม่เหล็กดึงดูดคนที่ต้องการความสะดวกสบาย ส่งผลต่อ Demand ความต้องการอยู่อาศัยในระแวกรอบๆ อีกด้วย
จากปัจจัยต่าง ๆ ที่กล่าวมาทั้งหมด ส่งผลให้ระดับความร้อนแรงในความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่เตาปูน-บางซื่อมีค่อนข้างสูง โดยการพัฒนาที่อยู่อาศัยในย่านนี้จะเน้นการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยหรือคอนโด มากกว่าการพัฒนาเป็นบ้านพักอาศัยแนวราบ เนื่องจากมีพื้นที่ที่จำกัด จากข้อมูลพบว่า ระดับราคาที่ดินในทำเล “บางซื่อ-เตาปูน” ปรับตัวสูงขึ้นถึงถึงร้อยละ 6-8 ต่อปี เมื่อเทียบในช่วงระยะเวลา 6-7 ปีที่ผ่านมา โดยทำเลที่ติดถนนใหญ่ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 130,000-150,000 บ./ตร.วา ส่วนที่ดินที่อยู่ในซอยปรับขึ้นมาอยู่ที่เฉลี่ย 90,000-100,000 บ./ตร.วา
สำหรับกลุ่มค้าคอนโดในย่านนี้ มีทั้งคนในพื้นที่ที่ต้องการขยับขยายออกมาอาศัยอยู่คนเดียว และกลุ่มคนวัยทำงาน เนื่องจากที่บางซื่อ มีบริษัทใหญ่อย่าง SCG ตั้งอยู่ มีพนักงานประจำที่บางซื่อหลายพันคน จึงทำให้ Developer ที่เปิดขายโครงการในแถบนี้ก็มักที่จะทำการตลาดที่เจาะกลุ่มพนักงาน SCG อยู่บ่อยครั้ง โดยพนักงานและผู้บริหาร SCG ส่วนใหญ่ ก็จะเลือกซื้อคอนโดที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้า เพื่อประหยัดเวลาในการเดินทาง ซึ่งงบประมาณก็แตกต่างกันไปตามระดับของฐานเงินเดือน ทำให้คอนโดในย่านบางซื่อ-เตาปูน มีระดับราคาที่ค่อนข้างหลากหลาย ว่าแล้วก็ไปสำรวจคอนโดย่านบางซื่อ-เตาปูนกันหน่อยดีกว่าครับ
ผมขอแบ่งคอนโดย่านบางซื่อ-เตาปูน ออกเป็น 2 กลุ่ม คือกลุ่มที่ระดับราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 100,000 บาท/ตารางเมตร และอีกกลุ่มคือระดับราคาสูงกว่า 100,000 บาท/ตารางเมตรนะครับ
-
คอนโดระดับราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 100,000 บาท/ตารางเมตร
สำหรับคอนโดที่มีระดับราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 100,000 บ./ตร.ม. ส่วนใหญ่จะสร้างมาได้สักพักแล้ว หรือไม่ก็มีทำเลอยู่ไม่ติดสถานีรถไฟฟ้ามากนัก อย่างเช่น คอนโด The Tree บางโพ โครงการนี้อยู่ที่ถนนประชาราษฎร์สาย 1 เป็นคอนโดแรกๆ ที่มาบุกย่านนี้ เปิดตัวตั้งแต่ปี 2556 ด้วยราคาเฉลี่ยประมาณ 63,000 บ./ตร.ม. ตอนนี้ขายหมดแล้วครับ ต่อมาก็เป็น The Tree Interchange จากค่ายพฤกษาเช่นกัน อยู่ห่างสถานีเตาปูนประมาณ 600 ม. สร้างเสร็จไปตั้งแต่ปี 2558 ราคาเฉลี่ยประมาณ 80,000 บ./ตร.ม. ส่วน Rich Park 2 @ เตาปูน อินเตอร์เชนจ์ โครงการนี้อยู่ใกล้สถานีเตาปูนแค่ 120 ม. แต่สร้างเสร็จมาประมาณ 5-6 ปีแล้ว ตอนเปิดตัวแรกๆ ราคาเฉลี่ยเพียง 76,000 บ./ตร.ม. ปัจจุบันขยับขึ้นมาประมาณ 97,000 บ./ตร.ม. แล้วครับ
ถ้าขยัยออกห่างจากสถานี Interchange ไปหน่อย แถวสถานีบางซ่อนของสายสีม่วง ก็จะเจอคอนโดราคาเบาๆ ตารางเมตรเพียง 3 หมื่นปลายๆ ได้แก่คอนโด Regent Home บางซ่อน ครับ แต่ที่ส่วนตัวผมคิดว่าน่าสนใจก็จะเป็นโครงการ Lumpini Place เตาปูน-อินเตอร์เชนจ์ ซึ่งเพิ่งเปิดตัวไปเมื่อต้นปี 63 ด้วยราคาเฉลี่ย 99,000 บ./ตร.ม. แถมยังอยู่ห่างจากสถานีเตาปูนเพียง 100 ม. เท่านั้นครับ
