LTV คืออะไร ดีหรือไม่ สรุปให้อ่านกันครบทุกประเด็น เริ่ม 1 เมษายน 62

LTV คืออะไร ดีหรือไม่ สรุปให้อ่านกันครบทุกประเด็น เริ่ม 1 เมษายน 62

ทุกคนที่กำลังจะซื้อบ้านและคอนโดคงเคยได้ยินคำว่า LTV (Loan to Value) ที่จะเริ่มใช้กันวันที่ 1 เมษายน 2562 นี้กันมาหมดแล้ว  แต่อาจจะยังไม่เคลียร์ว่า คืออะไร และมีผลกระทบกับคนที่จะซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมอย่างไรบ้าง  บทความนี้ทีมงาน YUSABUY จะมาสรุปให้อ่านกันง่ายๆ แบบเคลียร์ค่ะ

LTV

ตั้งแต่ต้นปีจะเห็นว่าบรรดาดีเวลลอปเปอร์ต่างๆ ลุยปล่อยโปรโมชั่นลดแลกแจกแถมเพื่อให้รีบซื้อ รีบโอนกัน ไปจนถึงอยู่ฟรีช่วงหนึ่งก็มี  เรียกว่ารีบปล่อยของกันก่อนมาตรการ LTV ตัวใหม่ของแบงก์ชาติจะมาเยือนค่ะ

ต้องบอกว่าการแข่งขันตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงก่อนหน้านี้ที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำ ทำให้ธุรกิจอสังหามีความร้อนแรง และเป็นที่นิยมเป็นอย่างมาก ทั้งผู้ที่ซื้ออยู่เอง และนักลงทุนทั้งชาวไทยและต่างชาติ ที่เล็งเห็นถึงกำไรมหาศาลในวงการนี้  แถมแบงก์ยังใจดี  ปล่อยสินเชื่อ LTV (Loan to Value)  ที่เกิน 90 % หรือบางครั้งอาจจะปล่อยหมดถึง 100 % กันเลยทีเดียว  และแม้ว่าจะส่งผลต่อการเติบโตของตลาดอสังหา จนเกิดการปรับราคาเพิ่มขึ้นกันอย่างต่อเนื่อง แต่แบงก์ชาติที่เป็นเสมือนผู้คุมกฎก็เริ่มกังวล  กับปัญหาหนี้เสียภายในประเทศที่มีแนวโน้มเพิ่มมากขึ้น   จึงปล่อยหมัดเด็ดเพิ่มเงินดาวน์ จำกัดวงเงินกู้  มีเป้าหมายเพื่อออกมาหยุดความร้อนแรงของตลาดเก็งกำไรเอาไว้  แต่ก็แน่นอนว่าในทางตรงกันข้าม  ผู้ซื้อที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ ก็ได้รับผลกระทบไม่น้อย  เราจึงจะพาไปดูกันว่ามาตรการนี้ดีหรือไม่ดีอย่างไรค่ะ

มาตรการรัฐ LTV มีอะไรบ้าง

แล้วมาตรการนี้มีอะไรบ้างละ ทางทีมงานอยู่สบายได้นำมาสรุปย่อแบบเข้าใจง่ายกันค่ะ

LTV มาตรการรัฐ

 

เริ่มที่ว่ามาตรการนี้จะกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำเอาไว้ให้ กรณีเป็นที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท

  • สัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังแรก  0-10 % เหมือนเดิม ขึ้นอยู่กับเครดิตผู้กู้ และ สินเชื่อต่างๆ ที่ TOP-UP ขึ้นมา
  • สัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่สอง (กรณีผ่อนหลังแรกยังไม่หมด) จะแบ่งย่อยออกมาเป็น 2 แบบด้วยกัน คือ
    • แบบผ่อนบ้านหลังแรกไปแล้วระยะเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป บ้านหลังที่ 2 เพื่อนๆ เพียงแค่วางเงินดาวน์ 10 % ของราคาบ้านเท่านั้น
    • แบบผ่อนบ้านหลังแรกไม่เกิน 3 ปี บ้านหลังที่ 2 ก็จะต้องวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้นเป็น 20 % แทนค่ะ
  • สัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่สามขึ้นไป (กรณีผ่อนหลังอื่นๆ ยังไม่หมด) ก็จะโดนเงินดาวน์ขั้นต่ำไป 30 %

ส่วนใครที่จะซื้อที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป  มาตรการ LTV กำหนดว่า

  • สัญญาที่อยู่อาศัยหลังที่ 1 และ 2 จะต้องวางเงินดาวน์ 20 % ค่ะ
  • สัญญาที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 ขึ้นไป ก็เป็นแบบ 30 % เหมือนกับแบบที่อยู่อาศัยไม่เกิน 10 ล้านบาทค่ะ

*กรณีนี้ไม่ร่วมสำหรับผู้กู้เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยบนที่ดินของตัวเอง และผู้ที่ต้องการรีไฟแนนซ์นะคะ

เล่ามาแบบนี้อาจจะไม่เห็นภาพว่ามีผลกระทบต่อเรายังไงในเรื่องเงินดาวน์บ้าง ทางทีมงานจึงได้ทำภาพกราฟิกมาให้ดูกัน

 

LTV ใหม่

ดูแล้วจำนวนเงินที่เพื่อนๆ ต้องออมเพิ่มเพื่อใช้เป็นเงินดาวน์นั้นเยอะพอสมควรเลยนะคะ  สำหรับบ้านหลังแรกนั้นคงไม่ได้กระทบอะไรมาก   แต่บ้านหรือคอนโดหลังที่ที่ 2 เป็นต้นไปนี่ ถ้าใครคิดจะซื้อแล้วโอนเพื่อการลงทุนอาจจะต้องคิดให้รอบคอบถึงผลตอบแทนกันสักหน่อย

ส่วนใครจะได้รับผลกระทบกับมาตราการรัฐตัวนี้กันบ้าง

  • ผู้กู้ที่ต้องซื้อที่อยู่อาศัย
    • ผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป จะต้องวางเงินดาวน์ 20-30 %
    • ผู้กู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่หลังที่ 2 ขึ้นไป (กรณีที่ผ่อนอื่นๆ ยังไม่หมด) จะต้องวางเงินดาวน์ 10-30 %
    • ผู้กู้ร่วมที่ต้องการซื้อบ้านหลังถัดไป (กรณีที่ผ่อนอื่นๆ ไม่เสร็จ) ก็จะโดนเงินดาวน์ 10-30 % เช่นเดียวกัน
  • นักลงทุน
    • ผู้ที่สนใจลงทุนระยะยาวในตลาดของที่อยู่อาศัยจะต้องคิดหนักถึงเรื่อง Capital Gain,  Yield และ Interest พร้อมทั้งเงินก้อนสำรองที่ต้องเตรียมสำหรับการวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้น
    • นักลงทุนระยะยาวจะสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้น้อยลงจากจำนวนเงินเท่าเดิม
    • นักลงทุนที่มี Stock อยู่ในมือเยอะๆ อาจจะเสี่ยงต่อการปล่อยของได้ยากขึ้น (Liquidity rate ต่ำ)
  • ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
    • จะได้รับ Real Demand ที่แท้จริงมากขึ้น  แต่ก็ต้องระวังเรื่องการทิ้งดาวน์เมื่อจำเป็นจะต้องโอนกรรมสิทธิ์เมื่อสร้างเสร็จ
    • ได้รับผลกระทบจากการตื่นตัวของผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงแรกๆ ของการปล่อยมาตรการใหม่

มาตรการ LTV

ความคิดเห็นจากทีมงาน

จากที่ทางแบงก์ชาติได้ใช้นโยบาย LTV นี้  ต้องบอกได้ว่าส่งผลกระทบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์กันถ้วนหน้า เพื่อนๆ บางคนอาจจะยังสับสนว่าดีหรือไม่อย่างไร จากความคิดเห็นของทางทีมงานนั้น การที่ภาครัฐทำเช่นนี้น่าช่วยลดหนี้เสียที่เกิดจากภาคอสังหาได้มากขึ้น เพราะมีการคัดกรองผู้กู้เบื้องต้นและช่วยให้ได้ลูกหนี้ที่มีคุณภาพมากยิ่งขึ้น  แต่ในทางกลับกันก็อาจจะไม่ได้ช่วยลดการเก็งกำไรจากภาคอสังหาฯ อย่างที่แบงก์ชาติต้องการก็ได้นะคะ  เพราะอย่าลืมว่าคนที่ซื้อคอนโดด้วยการเก็งกำไรระยะสั้นนั้น  ส่วนใหญ่ก็มักจะไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว  การที่มีมาตราการนี้ออกมาทำให้ภาระส่วนหนึ่งจึงมาตกอยู่กับ Real Demand ที่ต้องการจะซื้อจริงๆ ด้วย  กลายเป็นว่าคนที่ต้องการ “ลงทุนระยะยาว” จริงๆ กับทรัพย์สินที่มีอยู่  ก็จะทำได้ลำบากขึ้น เพราะต้องมีเงินตั้งต้นมากขึ้นในการลงทุนที่ต้องเพิ่มเงินดาวน์ตามขั้นบันได

ฝั่งผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเองถ้ามองในแง่บวกก็อาจจะได้ราคาบ้านและคอนโดที่เหมาะสมมากขึ้น เพราะมีการแข่งขันกับนักลงทุนที่น้อยลง พร้อมทั้งยังสร้างวินัยทางการเงินให้รู้จักการวางแผนไม่เกิดภาระหนี้สินที่เกิดตัวนะคะ

ส่วนทางผู้พัฒนาโครงการก็จะได้ Real Demand มากขึ้น  และลดความเสี่ยงที่จะเกิดเป็น Over Supply ในระบบค่ะ ถึงช่วงแรกๆ อาจจะต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์เพื่อรับมือกับนโยบายนี้กันบ้างก็ตาม  สำหรับเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์นั้น  แน่นอนว่าถ้าลูกค้ากู้ได้น้อยลง  ดีเวลลอปเปอร์ก็อาจจะต้องปรับกลยุทธ์การตลาดเพื่อสร้างโอกาสและแรงจูงใจที่จะช่วยให้ลูกค้าสามารถโอนกรรมสิทธิ์บ้านหรือคอนโดหลังที่ 2 ได้มากขึ้นค่ะ

แต่สำหรับนโยบาย LTV กับโครงการบ้านจัดสรรแนวราบต่างๆ  ทางทีมงานไม่ค่อยเห็นด้วยกับมาตราการนี้นักค่ะ  เพราะโดยธรรมชาติแล้วบ้านจัดสรรแนวราบนั้นมีการลงทุนเก็งกำไรกันน้อยมาก  จนแทบไม่มีนัยยะสำคัญ  พฤติกรรมของคนที่ซื้อบ้านหลังที่ 2 และ 3 มักจะซื้อด้วยความจำเป็น หรือด้วยจุดประสงค์ที่เป็น Real Demand อยู่แล้ว  ซึ่งก็จะไปจำกัดโอกาสของคนกลุ่มนี้  ทั้งๆ ที่ไม่ได้เป็นไปเพื่อจุดประสงค์การเก็งกำไรค่ะ  ยกตัวอย่างเช่น ถ้าเราเป็นวัยทำงาน  ที่ซื้อคอนโดมิเนียมเป็นอสังหาฯ ชิ้นแรกในชีวิต  พอโตขึ้นแต่งงานมีครอบครัว  อยากจะขยับขยาย  มีรายได้มากขึ้น แต่ยังผ่อนคอนโดไม่หมด  พออยากได้บ้านอีกหลังเมื่อเจอแบบนี้เข้าไปทำให้คิดหนักเรื่องการขอกู้กันเลยทีเดียวค่ะ  และนอกจากนี้ยังมีผลกับใครที่เป็นผู้กู้ร่วมด้วยเช่นกัน ที่จะโดน LTV นี้นะคะ

ยังไงก็วางแผนการเงินกันดีๆ ขอให้ได้บ้านหรือคอนโดที่ถูกใจ  คุ้มค่า น่าอยู่กันทุกคนค่ะ ^^

หวังว่าข้อมูลที่ทางทีมงานอยู่สบายนำมาฝากกันจะมีประโยชน์กับเพื่อนๆ กันบ้างนะคะ หากมีอะไรที่น่าสนใจ อยู่สบายจะนำมาบอกเล่ากันอย่างแน่นอนค่ะ ^^

ถ้าเห็นว่าไอเดียของเรามีประโยชน์ และเป็นที่ถูกใจชาวอยู่สบาย ช่วย กด LIKE ด้านล่าง สำหรับให้กำลังใจทีมงานด้วยนะคะ ขอบคุณครับ
...

Leave a Reply

Your email address will not be published.

ALL COMMENT (0)